【中國窗訊】最近，房地產市場各種救市之聲蜂擁而來。而這些救市之論，表面上是從公共利益角度來保證房地產市場的發展，是從國家利益上要求房價不能下跌，但實際上，只是借公共之利來獲取個人之利。在任何一個市場中，豈有價格只漲而不跌的？

    分清幾個概念的不同

    在福利性分房向商品化住房轉軌的過程中，住房的「需要」是一個無限大的量，加上中國人口基數大，住房「需要」是無限的。但是，請注意，這里所指的是居民的「住房需要」，而不是「住房需求」。

    所謂的「住房需要」就是個人有改善其住房居住條件願望，但獲得住房不需要用市場貨幣的形式來支付。如果說，個人的住房不需要用貨幣支付來獲得，就中國的人口無限多、大量農民進城需要無限多的住房來說，當然中國的住房有無限的「剛性需要」。但是，在市場經濟下，這種「剛性需要」有可能嗎？市場沒有貨幣來支付稱之為市場嗎？因此，在市場中，「剛性住房需要」只能是一種願望或一種美好的夢想。

    而「住房需求」則不同，它是指居民對住房購買的支付能力，是建立在居民可支配收入基礎上的。早些時候，為什麼房價會快速飆升？是因為居民的住房「剛性需求」嗎？根本就不是，那只是居民住房的「投資需求」。「住房需求」是由個人可支配收入來決定，因此這種需求是有限的，完全由市場的供求關系來決定。房地產的價格決定了個人住房需求的大小。

    對於「住房投資需求」來說，情况又不同了。「住房投資需求」主要決定於這個投資市場的風險高低、投資者進入房地產市場成本高低以及價格預期。如果投資者認為房地產市場投資風險低，甚至是零風險的市場，而投資者又可以低成本利用銀行金融槓桿，投資者不僅會大量流入市場，而且會預期房價進一步上升。如果是這樣，那麼「房地產投資需求」便是無限的，一個地方又一個地方的房價便快速推高。但是，當投資者發現這個市場風險過高，成本上升時，便會預期房價下降，從而迅速退出這個市場。最近，內地房地產投資者就預期當前市場風險過高。