李加利
【中國窗訊】美國樓市、英國樓市、內地樓市、香港樓市，近期的連串消息，可以歸結為只是一個字：跌，實際更加是「跌完又跌」。
英美樓價跌跌不休
以美國樓市為例，全美樓價在最近兩年普遍下跌，不同地區的跌幅略有差別，總體而言，由2006年年中至今的兩年內，樓價跌幅介於20%至25%之間，平均中位數是23.5%。美國作為世界上最成熟和實力最強大的經濟體，這樣的樓市跌幅，已屬災難性，所以引發了重大的經濟危機。其一，次按問題釀成經濟風暴，而且禍延全球。其二，房利美、房貸美的「兩房」債券問題，竟然嚴重至要由美國財政部耗千億美元計的巨資予以接管，估計最終可能須動用逾3000億美元（23400億港元）才能挽救「兩房」。既然全球經濟以美國馬首是瞻，次按和「兩房」問題對世界經濟的影響就不言自明。但時至今日，噩夢尚未完結，因為有一項對經濟師的調查顯示，預測美國經濟陷入衰退的機會高達60%。這是美國《華爾街日報》最新調查的結果。國際著名大炒家、量子基金掌門人索羅斯的評估更聳人聽聞，他說，美國目前的經濟困境，比上世紀30年代的大蕭條更為嚴峻。這麼沉重的評語或論斷，真的是「信不信由你」了。在資本主義經濟體系，樓市及樓價對經濟的影響，既廣泛又深入，實在是無遠弗屆。
再以英國樓市為例。英國樓市有個奇特現象，就是十年周期，十年上升，十年下跌。非常不幸，由2007年起，正好又進入了下跌循環，而且跌幅又相當驚人。估計英國樓價到今年年底下跌逾一成，明年（2009年）會再跌一成至一成半。到2010年為止，預料樓價會陷入谷底，三年內的總跌幅合共約兩成半至三成。此后數年，樓價會在低位橫行徘徊。有專家將消費物價指數的通脹率4%也加入計算，指出英國由2007年開始至未來的前后十年，即至大約2017年，樓市的實際跌幅將高達47.5%。樓價持續下跌，令許多英國家庭所擁有的物業（包括自住物業）成為負資產，目前負資產已有約35000宗。據花旗集團的研究報告指，英國負資產業主到今年年底將大幅上升至25萬人。還有更令人震撼的估計，說到2009年年底，資不抵債的負資產業主將超過100萬名，即大約每12名向銀行借貸供樓的人士其中就有一名成為負資產業主。
內地香港也是跌市
內地的樓市，一向是港人注意的焦點，而大眾注意到的印象，也就是一個「跌」字。由2007年12月至2008年8月，「國房景氣指數」已連續8個月接連下跌。從理論上說，目前仍可以說還在「景氣空間」，因為7月份的國房景氣指數仍達到102.36，還勉強高於100的臨界值。但從連跌8個月的趨勢來看，前景就無疑不敢令人感到樂觀了。這可以是普遍的看法。不過，除了地產界人士為自身利益計堅持「唱好」之外，也有少數知名人士有與眾不同的看法，例如著名經濟學家、前全國人大副委員長成思危就表示：「樓價還會漲，買房要趁早。」這是「一家之言」。
從廣泛的層面看，對中國內地樓市的看法，顯然是「淡派」占了上風。一則9月12日的消息，著名國際投資大行摩根士丹利的分析師報告指，中國大城市的樓價急跌，成交下降，代理商一批又一批關門大吉，中國內地房地產市場預料有「崩盤」的可能，而且有可能對銀行的盈利造成重大的冲擊。從投資市場普遍的情緒及反應看，大摩的這一份研究報告，并非危言聳聽，而是言出有因的警示，無論對樓市投機者或政策制訂者均有參考價值。
事實上，內地樓市特別是南方樓市，近期不斷出現「普降潮」、「退房潮」甚或「斷供潮」。這樣的情况，在深圳、東莞一帶尤甚嚴重。一年許來，樓價在珠三角城市已下跌了大約40%至一半。與此同時，股市同樣不幸，跌幅更高達近七成。股市、樓市通常是難兄難弟，一損俱損，一榮俱榮。最令地產發展商感到寒意的是，一眾準買家不但采取觀望態度，更預期樓價還會進一步的大跌，真是「禍不單行」。內地一度盛傳「政府可能出手救市」。但到8月杪，住房和城鄉建設部官員已否認了這樣的傳言。坦白說，官方也實在沒有理由消耗大量公帑去打救地產商及樓宇炒家。納稅人的錢是不可以也不應該這樣用的。
香港的樓市，近期也沒有什麼好消息。偶而有的，就是某些地區的二手樓售價略見上升，可見一些市民希望購置自住物業，卻無能力購買新樓，於是推高了二手樓的市道。但這也只是少數地區的個別現象。倘全局地看香港樓市，總體也是一個「跌」字。
舉例說，9月12日有一則消息指，中原地產研究部發布的中原城市領先指數（CCL）已連跌3周，創下了樓價34周的新低。以跑馬地嘉雲台的成交價論，創下了尺價按周跌幅14%的紀錄。換言之，34周或大約8個月之內，香港樓價處於下跌軌。還有一項民調結果：62%的業主「看淡」香港樓市未來的走勢。這也印證了樓市的發展未許樂觀。另一間地產代理商戴德梁行的統計數字指出，今年8月有十多個主要屋苑的平均尺價已跌穿去年底的水平，大約低1.3%至12%。這當然也不能說是好兆。就全球觀點而言，不僅是股市「熊來了」，樓市也是「熊來了」。這種低沉不振的局面究竟會維持多久？看來誰也說不準。不過，延續半年、一年的可能性是很大的。關鍵在於，美國的次按危機、「兩房」債券問題以及由此引起的銀行接連倒閉，難以在短期內獲得妥善解決。樓市，暫時也難以脫離上述這些叫人心驚肉跳的魔咒。大勢如此，莫可奈何。
