易憲容

    一年來，隨着內地房地產市場政策改變，及國內外金融市場環境巨大的變化，內地房地產市場不僅游戲規則發生了根本性的變化，而且民眾對房地產市場的理解及觀念也發生了根本性的變化。以往許多房地產市場的觀念、語言、思維方式、經營模式等早就不適應變化了的市場了，如果不走出這種過時的觀念與思維定勢，內地房地產開發商、地方政府及炒作投機者將既看不清當前房地產市場的形勢，也走不出自己所面臨的市場困境。

    事實上，早些時候所謂的「金九銀十」、「剛性需求」、房地產市場拐點、「地王」、「悟盤惜地」、房地產的完全支柱性等概念，基本上成了較為陳舊的概念了。比如，今年9月早就過去了，除了萬科房價下降激起一定的購房者進入市場之外，全國各地的房地產市場，無論是一線城市，還是二三線城市，市場銷售基本上處於急劇下降的態勢上。

    市場環境劇變

    為什麼今年的「金九」成了往年的反向指標？問題是市場環境發生了根本性的變化。現實的市場發生了根本性的變化，許多房地產開發商及地方政府卻仍然沉浸在以往的幻想中，如何不與現實的市場背道而馳？而且「金九」成了今年房地產的反向指標，那麼「銀十」的情况可能會比房地產開發商及地方政府所想像的要淒涼得多。即使一些地方政府想通過所謂的優惠政策來挽回頹勢，但實際上，這樣做結果會越來越與一些地方政府所想像的背離，市場面臨的困難會更多。

    還有，所謂「剛性需求」，是過去房地產開發商認為房價上漲的最為重要的理由。但是，實際上，市場環境與條件一改變，這種「剛性需求」一夜之間就消失了。為什麼「剛性需求」突然間消失了？問題是這種「剛性需求」從來就不存在。當房地產市場的價格通過無數輪炒作推到天花板上時，居民購買住房的支付能力越來越小，他們與過高房價的商品房市場越來越遠。在這種情况下，不少房地產開發商卻以為「剛性需求」仍然存在，因此開發越來越多，房價推得越來越高。當這種「剛性需求」推到極端時，住房銷售迅速下降便是必然，而且如果房價不調整或向理性回歸，這種銷售下降的趨勢會越來越明顯。因為，「無限的剛性需求」一定會吸引太多的房地產開發商加大對房地產市場的投資，加大房地產市場的供給，以獲取暴利。同時，由於高房價，這種「無限的剛性需求」越來越小，小得最后絕大多數居民根本就沒有一點支付能力進入市場（因為只要有一點支付能力的人差不多都已經進入了），但房地產開發商仍然要把手中的房價頂得高高在天花板上。最后，「剛性需求」肯定會突然消失。