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香港商報

九龍東蓄積起飛動力
2017年 12月 24日 00:09    香港商报
 

今年啟德賣地進帳466億

九龍東蓄積起飛動力

【香港商報訊】記者曾浩榮報道:2017年接近尾聲,啟德住宅新盤掀搶購潮、啟德誕生逾百億商業地王、「港人港地」樓盤入伙等新聞,絕對有條件打入年度地產大事榜的前列。單計啟德今年賣地就為庫房貢獻逾466億元,佔總賣地金額的36%。近年啟德一帶得以飛躍發展,「起動九龍東」計劃可說居功厥偉,而特首林鄭月娥當年任發展局局長時,正是「起動九龍東」計劃實施的奠基者及領導者。

九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區。在香港製造業的全盛時期,九龍東乃香港的重要工業基地,但隨着香港製造業北移,加上機場遷往赤鱲角,九龍東失去往日的活力,留下大量未有被充分使用的工廈。另一方面,隨着香港金融及服務業持續興旺,很多跨國公司來港設立總部和區域辦事處。然而,香港傳統商業中心如中環金鐘區已無法提供新的優質辦公室。

打造第二核心商業區

在2011至2012年施政報告中,港府宣布採取具前瞻性、相互協調和綜合的方式,把九龍東轉型為第二個富吸引力的核心商業區,促進香港經濟持續發展。具體措施包括檢討土地用途、強化城市設計,以及改善區內的聯繫和相關的基建設施,這個計劃由時任發展局局長林鄭月娥牽頭推行。起動九龍東辦事處於翌年6月便成立。

林鄭月娥在2011年10月的「起動九龍東」記者會開場發言中提出,起動九龍東以「CBD2」為標誌,代表四大主題策略,由「CBDD」四個英文字母組成。「C」是Connectivity,意指九龍東的聯繫;「B」是Branding,意指九龍東本身是個品牌;接着的兩個「D」,一個是Design,包括九龍東的城市設計、街景、綠化地方營造等;另一個是Diversity,即多元發展。

起動九龍東辦事處表示,在整個計劃中,林鄭一直擔當着領導者角色,以創新思維去策劃九龍東的發展。她提出起動九龍東不能單靠市場行為,政府亦要有願景和採取積極進取態度去推動,因此辦事處提出推行不少快見成效的措施,至今已完成56項快見成效和短期改善措施。

商業樓面5年增70萬平米

「起動九龍東」全新規劃大大釋放該區的發展潛力,九龍東的總商業樓面由2012年約170萬平方米增加至現時約240萬平方米。期間出售了7幅商業用地,將可提供約55萬平方米商業樓面。在推動多元化發展方面,透過「反轉天橋底」行動計劃,位於觀塘繞道下的3個場地已開放作創意文化藝術用途。政府亦致力促進在九龍東舉辦一些受市民大眾歡迎的活動,包括在觀塘避風塘的水體作水上康樂活動。

事實上,在2011年公布起動九龍東計劃時,地圖上的啟德區仍然是一片空白,經過短短6年時間,截至今年12月14日,啟德已快速批出12幅住宅及2幅商業土地,住宅樓面面積涉及逾500萬平方呎,提供約逾9000伙住宅單位;商業樓面涉300萬平方呎,可見起動九龍東計劃進展之快。

內地企業大手購入啟德地皮

近年聲名大噪的海航集團便在九龍東重錘出擊,2016年第四季先後購入兩幅啟德住宅地,2017年首季再合共斥資129.7億元,購入另外兩幅相鄰的啟德住宅地,4幅用地的總地價達272億元。海航多次提到,多次在啟德購買地皮,是看重該區前景,符合集團長遠在香港戰略。

今年5月,區內殺出個200億元地王,南豐發展以約246億元奪下1F區2號地盤商地,樓面呎價高達12863元,較區內利福商業地每平方呎樓面地價6732元高出近1倍。有關地皮造價亦打破全港賣地史上的紀錄,較5月初批出的中環美利道商業地王,「身價」高出半成。

更值得一提的是,內房龍頭之一的中海外(688)旗下、「港人港地」項目「啟德1號」(Ι)及(Ⅱ)近月將會入伙,為區內帶來首批約1169伙私人住宅供應,令啟德發展區私樓二手買賣市場及租賃市場即將啟動,屆時相信未來會可從二手樓價及租金進一步釋放啟德潛力。事實上,「啟德1號」(Ι)很多買家已成「大贏家」,相信轉手獲利空間十分充足。

「啟德1號」(Ι)自去年8月起展開推售樓花,首張價單平均折實實用呎價約14471元,有關定價未反映海航其後連環高價投地及新盤氣氛向好因素。「啟德1號」(Ⅱ)今年1月開價時,折實呎價已達約17589元,高於「啟德1號」(Ι)首批逾兩成,令「啟德1號」(Ι)單位市場估值水漲船高。再者,今年亦有數個啟德新盤發售樓花,當中保利置業(119)龍譽及建灝地產「天寰」部分單位,折實呎價已高逾2萬元,進一步帶動區內估值。

新區買家成大贏家

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,啟德地皮批出、觀塘工廈活化重建,及九龍灣新甲級寫字樓,皆是進展神速,3區可以用日新月異來形容,惟基建方面卻有些追不上。當中,2016年的《施政報告》宣布以九龍灣及觀塘商貿區為試點,透過豁免修訂契約所須繳付的土地補價,鼓勵土地業權人按照已規劃的行人網絡提供連接,目前卻未見實施措施,相信現任政府將在此下功夫。

除了行人網絡外,沙中線遲遲未通車亦是九龍東基建不足原因之一。路政署表示政府於2月曾向立法會交通事務委員會鐵路事宜小組委員會,呈交沙田至中環線包括啟德站的進展。啟德站主體結構工程經已完成,惟鑑於較早前土瓜灣站遺迹的考古工作、發現遺迹和研究遺迹保育方案,估計沙中線「大圍至紅磡段」工程約有11個月的滯後,令「大圍至紅磡段」的完工通車時間延遲至2019年年底。

展望未來,起動東九龍辦事處稱會繼續促進九龍東轉型為另一個核心商業區,以支持香港的經濟發展。預計未來九龍東有潛力再提供約460萬平方米商業、寫字樓樓面面積。起動九龍東措施已在觀塘及九龍灣匯聚市區轉型的動力,今年的施政綱領亦提出將措施延伸至新蒲崗,尤其注意加強聯繫、改善環境,以及增添活力和推動多元發展。


起動九龍東事件簿

1998年7月6日 

啟德機場啟用約77年後,完成歷史任務。
 
2007年年底
 
行政長官會同行政會議通過《啟德分區計劃大綱圖》 

2011年10月 

政府公布起動九龍東計劃,當中覆蓋啟德發展區。
 
2012年6月 

起動九龍東辦事處成立,有關網站將啟德發展計劃獨立成項。
 
2013年 

起動九龍東概念總綱(3.0)確立增加啟德商業及住宅供應方向。
 
2014年 

啟德郵輪碼頭部分泊位啟用。
 
2017年 

政府完成進一步增加德發展區內發展密度及優化用地規劃的檢討,兩階段合共增加約16000個住宅單位和約40萬平方米商業樓面面積。 

2017年 

施政報告指出,「起動九龍東」措施已在觀塘及九龍灣匯聚市區轉型的動力,措施將延伸至新蒲崗。


中環缺地中資轉戰九龍東西

2017年可以算是地王批量出現的一年。截至12月14日,地政總署今年累積批出19幅官地,撇除加油站等用地,共批出16幅賣地表地皮,總地價金額達1276億元,當中百億地王有4幅,為有史以來最高。

綜合而言,地王與中資積極買地息息相關。以持有的權益計算,中資財團2017年購入的地皮所佔總樓面約275.9萬方呎,佔16幅用地總樓面約880萬平方呎的31.3%,雖然樓面面積較2016年的308萬平方呎減少約10.4%,但所佔比例則增加約6.9個百分點。

百億地王頻現

今年2月,由內房商龍光地產(3380)和合景泰富(1813)組合財團以約168.56億元天價,購入鴨脷洲利南道臨海住宅地,一度成為賣地史上造價最貴的住宅用地。有關紀錄在上月,便被長沙灣興華街西對出住宅地172.88億元打破,而該地皮由內房世茂房地(813)夥拍信置(083)等4家香港發展商組成財團投得。

中資鍾愛住宅地,本地大型發展商主攻工商業用地,5月連環有兩幅商業地王誕生。先有恒地(012)於5月16日以232.8億元投得中區美利道商業地,每平方呎樓面地價突破5萬元水平,造價和樓面呎價均是賣地表非住宅用地新紀錄,但造價紀錄僅保持約半個月,便被南豐以246.01億元投得啟德一幅商業、酒店地所打破。

對於地王誕生,有分析師認為,中環地皮嚴重短缺,商廈遷移至九龍東西區實屬必然,加上當局刻意發展啟德等主要地區,料未來九龍東西區商業發展極具潛力。 

 
(來源: 香港商报) 編輯: 香港商报实习生9