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香港商報

樓市開啟結構調整 放弃緊盯市場增量
2018年 01月 31日 01:15    香港商报
 

【香港商報訊】記者伍敬斌 實習生陳俊鋼報道:近日,有消息稱某股份銀行下發通知,暫停受理房地產行業新增授信業務。結合中銀監1月26日提出要「繼續遏制房地產泡沫化,嚴肅查處各類違規房地產融資行為」的表態,有論者認為,今年對於房地產融資的政策會更加收緊。不過專家認為,這只是一家銀行的個案,并不能得出結論說整個房地產的融資要收縮。中國房地產對於經濟的貢獻仍然巨大,國家幾個大戰略中仍然有很多的發展機會。當然,房地產本身也在結構調整中,大家應該調整思維,商品房并非房地產的全部,現在250萬億到300萬億的存量市場里面還存在著許多商機,很多人還只是一直盯著10萬億的增量市場,這會錯失很多機遇。

融資不會全面收縮

有論者將中銀監表態嚴查樓市融資和某銀行叫停受理房地產授信聯繫起來,認為這是一個信號,意味著中國對於房地產的信貸政策將要大幅縮緊。對此,深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受本報采訪時表示,在這個敏感時期將這兩個東西放在一起很容易產生聯想。或許這家股份制銀行在過去這些年,特別是最近幾年在房貸放貸上可能存在一些需要自查自糾的問題,既然如今上層釋放了信號,為了避免麻煩就事先做好準備。其實對於房地產行業的金融監管,中銀監自然會有自己的考量,對房地產融資加以規範是必要的,但絕對不會要求銀行采取類似「暫停受理房地產行業新增授信業務」這樣激進的措施,這不但會讓房地產行業大受打擊,也會極大地創傷中國經濟。該銀行也表示此為「過渡安排」,所以這只是個案。這里面有加強房地產融資的背景,也有行業自律的因素,不能將其看做房地產融資全面收縮的信號。

行業發展仍有動力

那麼今年對於房地產融資方面,國家會有何種動作?宋丁認為,目前,房地產仍在中國經濟占重要位置。中國經濟增長從2016年6.7%到2017年6.9%,中國經濟經過數年的下滑,如今在企穩回升,如果經濟因為房地產的原因再回到6.5%,應該不是政府想要看到的結果。中國經濟一直就是兩條戰線,一條就是穩增長,另一條就是調結構,要是調結構對穩增長影響很大,那結構的調整空間就不大;但要是穩增長而不調結構,中等收入陷阱也就出來了。這兩個關系很明確。

所以不管采取何種動作,今年大的格局看房地產融資還是要保持基本穩定。宋丁表示,現在國家的數個大戰略,比如雄安新區、粵港澳大灣區、特色小鎮、長江經濟帶等戰略等都是空間區域導向的。雄安新區目前兩千多平方公里就相當於一張白紙,在白紙上「畫畫」,必然伴隨著大量的物業開發,這需要大量的基礎建設投資。所以在中國經濟的未來十到二十年內,沒有任何一個力量能把房地產壓死。

思維不變將錯失機會

宋丁還表示,作為輿論也好,投資者也好,還是開發商也好,不要狹隘地理解房地產,認為房地產就是商品房。過去十幾年大家太關注於房地產的商品房部分,就是開發商拿地蓋房子,蓋了房子賣房子,然后人們買了房子等增值,這種玩法不行了。自從供給側改革以后,房地產的供給側改革很快,但是需求側還沒轉過來,不管是市場還是輿論都還在盯著買房子、賣房子那點事,這或許會丟失很多機會。

目前,房地產業正從增量市場轉變為存量市場。這是房地產行業內部的結構調整。現在像萬科提出的城市綜合運營商,以及萬達退出房地產的硬件開發,進入輕資產操作。這意味著這些企業不再著重於開發新項目,而著重於管理已有的項目。所以,今年房地產還是會在為國民經濟穩定做貢獻的基礎上,作出最大幅度的調整結構。這個調結構包括大力發展租賃市場,很多企業會轉向公共租賃市場,他們的投資金融體系也會朝著這方面走。也包括土地出讓制度的變化,如將農村宅基地和部分建設用地來增加租賃市場的土地供應。這些轉變需要三五年來完成,在2022年左右才能看得比較清楚。留給商品房的空間已經非常狹窄,但這不意味著2018年房地產行業會收縮。

現在銀行都已經在大幅度地轉向了,比如租賃市場的信貸問題,像廣東建行提出要貸租賃十年的住房,一次性最多可以貸100萬。這在現在還是難以想象的。這就是國家對於房地產,不僅要將供給側改變,也要把需求側也改變過來。現在率先轉變的是供給側,建設了很多長租公寓,但是需求側很多人還是在關注商品房。實際上,現在250萬億到300萬億的存量市場里面還存在著許多商機,很多人還只是一直盯著10萬億的增量市場,這會錯失很多機遇。 

 
(來源: 香港商报) 編輯: 香港商报实习生9