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香港商報

港銀推定息按揭吸客
2018年 02月 03日 00:45    香港商报
 

港銀推定息按揭吸客

首年息低至1.68%

美國聯儲局早前公布議息結果,會後聲明預期今年通脹將會升溫,年內3次加息似乎已毫無懸念,連鎖反應下本港拆息預料亦會上揚。有見及此,最近有銀行推出定息按揭計劃搶客,有意年內買樓的市民,不妨趕上這程低息尾班車。香港商報記者林展鋒

美聯儲局在今年首個議息會議的會後聲明中,預期美國通脹將繼續升溫,態度明顯「偏鷹」,按此論調,未來加息步伐只快不慢。雖然港元同業拆息近日有回落迹象,但市場預料拆息攀升是遲早的事,難怪本港各大銀行近月紛紛推出定息按揭優惠。

繼渣打銀行上月中推出定息按揭計劃後,工銀亞洲本周三亦加入「定息搶客戰」,不論是息口、罰息期及封頂息率均與前者無異。首年定息1.68%,次年為2.15%,第3年起則變成銀行同業拆息(HIBOR)加1.3%,計劃封頂息率為最優惠利率(P)減3.1%,以現時「大P」為5.25%,現時封頂息率為2.15%,計劃現金回贈為400萬元,罰息期3年。

首年按息平47點子

除了渣打及工銀亞洲外,東亞(023)及華僑永亨銀行去年也推出定按優惠,前者首年定息1.68%,後者首年定息1.7%,其後均為H加1.3%,罰息期3年。據銀行公會公布,昨夜本港1個月同業拆息為0.913%,按此計算,H按新造按揭的息口已達到2.15%的「封頂位」,而與東亞、工銀亞洲及渣打銀行首年定息1.68%的計劃比較,則有47點子息差。

從表面看來,定息按揭的確十分着數,皆因該計劃於特定年期內鎖定不變,貸款人可以避免利率波動風險,確保每月供款不會突然增加,但每家銀行的定息計劃皆有不同,上車客又應以什麼準則挑選適合自己的按揭計劃?

留意定息年期及條款

一般來說,銀行只會提供一定年期的定息,多數由1年至3年不等。理論上,定息年期越長,面對利率波動風險就越少,因此選擇定息產品時,不要被「首年1.68%定息」噱頭吸引,更重要是往後的按揭息率。參考上述4家銀行提供的定息按揭計劃,現時只有渣打銀行及工銀亞洲提供首兩年定息按揭,至於東亞及華僑永亨銀行只有首年定息,次年開始以浮息計算。

準上車客選擇定按計劃前,應了解自己是否符合申請資格及留意定息條款。雖然渣打銀行的定息計劃是在4間銀行中最低,首年可享1.68%。但這僅限於貸款人首次置業、物業售價須於800萬元以下及用作自住。如未符合條件,首年定息利率則是1.88%,次年2.45%,其後則以浮息H加1.3%計算。

罰息期愈短愈好

雖然定息按揭可讓貸款人免受息口波動影響,但世事難料,即使是一流的經濟學者亦不能準確預料未來經濟走向,萬一經濟復蘇周期提早完結,息口失去持續向上的動力,總要有跳船的準備,因此貸款人亦要留意罰息期,免得被銀行綁死。

就算息口一如市場預料上揚,貸款人可在罰息期後轉按至其他銀行,雖然按息分別不大,但勝在可賺取新造按揭的額外現金回贈,金額分分鐘可以足夠一期供款。現時4間銀行的罰息期由2年至3年不等,與一般做H按或P按的罰息期分別不大。

鎖息上限方面,現時普遍按揭計劃為P減3.1%,以目前「大P」為5.25%來看,實際鎖息上限為2.15%。但唯獨渣打定按計劃的鎖息上限為P減3%,實際鎖息上限比其餘銀行高0.1個百分點。或許有人認為鎖息上限能提供與定息按揭的功能,為按息與供款封頂。但別忘記,一旦美息愈升愈高,本港銀行體系結餘或會趨緊,屆時各大銀行或會調高最優惠利率,鎖息上限亦會跟隨上升。

最後,要「食盡」定息優惠,還要看做按揭時機。美國3年內已5次加息,現時聯邦基金利率為1.25%至1.5%,期內,本港銀行體系結餘由4000多億元跌至現時1800億元,現時仍有一定緩衝空間。專家預料,隨着兩地息差擴闊,預計本港會在下半年加息。因此上車客要密切留意本港資金池,能趕在加息前上車就最好不過。


拆局解碼

投資樓市好穩陣?

選擇投資產品時,不外乎平衡資產風險與回報,越高風險的投資產品,就應該取得更高的回報,亦即是投資界經常說的風險溢價(RiskPremium)。計算風險溢價公式就是將投資產品的回報率減名義無風險利率(NominalRiskFreeRate),現時市場多數都會以美國10年期國債或金管局發行的票據作為名義無風險利率。房地產作為其中一種投資產品,雖然經常有人說「磚頭穩陣」,但總不比美國聯邦政府債券穩陣吧?

我們不妨計算其風險溢價,以九龍區十大屋苑旗艦黃埔花園為例,現時該屋苑的平均呎價為13624元,以此計算,一個469呎的上車盤樓價大約是638萬元,現時469呎的租盤叫價1.8萬元,租金回報率3.3%,即其風險溢價只有0.6%。

當然,有人或會認為單以租金回報率判斷「磚頭」回報,明顯忽略資產升值的因素,但這就關係到房地產的另一個特性,就是變現速度極慢。若然在跌市的情況下持有投資物業,分分鐘沒有人「接貨」,假設屆時其他因素不變,投資者只可取得0.6%的風險溢價,還白白鎖死近千萬的資金。

換個角度,以分析股票的方法來看,同樣以黃埔花園1個469呎的上車盤作例,1.8萬元的租金回報,代表投資者需要放租29.5年才可回本,換算市盈率則為29.5倍。恒指20倍,尚且令投資者望而卻步;樓市PE近30倍,實在想不到理由繼續瘋狂湧入樓市。

當然,文章由頭到尾都是針對「炒樓」這個行為,自住客則可以記住演員張家輝的廣告名句:「幾時係買樓時機?你買得起嘅時候,就係買樓時機。」林展鋒 

 
(來源: 香港商报) 編輯: 香港商报实习生9