作者：蔡志忠 山西省港區政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長

    時光飛逝，不經不覺充滿悲情和挑戰的2025年即將成為過去，迎來令人無限憧憬的2026年。新的一年有新的機遇，大家難免有美好的願望，筆者在此恭祝各位讀者身體健康，吉祥平安，諸事順遂，新年進步！但願香港遠離天災人禍，港人互相支持團結友愛，金融樓市健康發展；也期盼世界停止戰亂，人類和平共處，國與國減少貿易紛爭，經濟互惠互利穩步上揚。

    2025年是迂迴曲折的一年，年初市場普遍充滿悲觀情緒，專家們大都認為今年樓市持續跌勢毫無懸念，大家爭議的是跌多少的問題，上半年的確也跌了3%至5%左右。不過筆者早就覺得樓市到下半年會有轉機，源於香港有大量資金和人才湧入，產生大量的剛性需求，加上港府撤銷買樓印花稅，吸引不少內地資金投入住宅樓市，尤其是中小型新樓特別受到追捧。更重要的一點，是利率有機會持續下調，直接減輕買家供樓負擔，如今錢放在銀行的利息越來越少，不如買樓投資收租更佳，加上近年來由於需求增加，引致租金不斷上漲，開始出現供樓平過交租的情況。

    筆者一直都有很大的疑問，近幾年全球先進經濟體都瘋狂降準減息，美聯儲局主席鮑威爾不可能這麼自私，為了美國銀行的萬億利息收入，長期堅持高利率政策，不顧傳統行業的借貸負擔，以及中小企業的生存空間。直到特朗普上場，開始給予聯儲局減息壓力，筆者認為特朗普的經濟政策乏善足陳，唯有令利率下調是他上任以來，最正確和最應該做的措施。因為美國不同階層貧富懸殊，從事創科產業和金融行業者固然富有，但本土基層失業率高，低下階層人士生活艱難，這一群人的經濟能力其實很差，消費力也十分低，否則為什麼會經常出現超市強搶貨品的情況？因此，如果美國不加快減息步伐，不盡快跟隨世界各國的低息政策，那麼美國仍然是高利率國家，將會引致其巨額國債難以清還，也讓更多中小企業經營困難，美國的底層社群也將會越來越動亂。

    美國目前的情況與香港很相似，聯繫匯率制度下港元與美元掛鉤，美國高息即是香港高息，所謂「成也利息敗也利息」，長期高息政策有利銀行業賺取巨額息差，但傳統行業和基層民眾卻苦不堪言。過去幾年香港住宅樓價大跌3成左右，商業物業更暴跌5至7成不等，最大原因就是因為利息高企，供樓負擔比六七年前大增近一倍，使部分持貨過重的地產財團和物業投資者難以負擔，在銀主的壓力之下，他們不得不賤賣物業，才導致樓價出現大幅下調。然而，這種情況在今年下半年有所轉變，自從美聯儲局開始減息，香港也需要逐步跟隨，香港股市率先出現大幅反彈，住宅樓價也開始從谷底回升，估計今年樓價從上半年跌3%至5%，到下半年反升3%至5%。此外，相對比較嚴峻的商廈和舖位巿場，也出現投資者及用家爭相入市趁低吸納，這更使一衆樓市大淡友「一地眼鏡碎」！

    預測甲廈和商舖價格回升逾1成

    今年樓市走勢峰迴路轉，從年初開始下跌到後半年掉頭回升，可謂是「先苦後甜」，全年表現算是有所交代。如今連天天在媒體高呼樓市下跌的測量師行香港區主席，也忽然轉為唱好，並預計明年樓價會有5%回升，作為樓市評論家，轉軚之快，令人咋舌。不過筆者倒也欣賞這種勇於認錯的態度，懂得糾正錯誤觀念才不會繼續錯下去。展望2026年，市場由悲觀情緒轉為樂觀態度，樓市將苦盡甘來，各類物業皆呈現上升趨勢，住宅市場不用置疑，專家們一致認爲樓價可上升5%至10%不等。至於工商舖市場，專家意見不一，認為過去幾年樓價跌幅過大，受了重創要立馬復原不容易，後市仍不明朗。

    筆者對於明年工商舖市場的看法還是比較樂觀的，一個大跌六七成的商業市場，就等於股市在谷底反彈一樣，回升的幅度相對會較大。筆者預期明年甲級寫字樓和一線商舖的價格會有超過一成的回升。從以下幾點來分析會比較清晰：甲級寫字樓和商舖市場，錄得國際大型投行基金、銀行和金融機構天價租入；國內知名電商平台、科創公司天價及高價購買甲廈作為亞太地區香港總部；資金和人才持續流入本港，資金尋找投資機會，明年上半年「筍盤」將被全部消化；打造亞洲教育之都，香港教育事業興旺，創造一股商業市場的生力軍，商廈的未來仍然有希望；美聯儲局主席明年5月換人，美國和香港的利率將逐步下調至與其他發達國家看齊，到時供樓負擔將變得較為輕鬆；香港銀行普遍對商業物業持審慎態度，按揭方面堅持少做少錯，不做不錯，然而巿場仍然錄得大量的用家、投資者入市，是不是「春江水暖鴨先知」？

作者：蔡志忠