劉彥 

    12月17日，國務院出台促進房地產市場健康發展的三條措施，對第二套房貸款的限制進行溫和鬆綁。在宏觀經濟下行、房地產市場萎靡不振之際，中央政府出台此項政策可謂準確及時，也會收到短期快速的回暖效果；但由於政策的制定邊界極為謹慎，且宏觀經濟背景難以短期快速扭轉，因此，對這項政策的遠期效果，仍待觀察。

    此次二次房貸的鬆綁，以城市人均住房面積為線，界定了改善型購房與投資性購房的區別。這說明，中央政府、央行和銀監會對於鼓勵投資性需求仍比較謹慎。事實上，由於銀行很難界定改善型購房與投資性購房的區別，各銀行多不願意在全球金融危機蔓延之時增加二套房貸，其風險管控的目的非常明顯。但同時由於房地產在經濟運行中的比例和作用巨大，中央政府又不得不運用溫和的二次房貸政策，刺激尚待回暖的房市，並意圖借此來提振基礎設施投資不能迅速改善的宏觀經濟。

    中國現行的二套房貸政策，執行的是去年9月份制定的標準。2007年9月27日，央行和銀監會聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定“居民購買第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準利率上浮10%”。同時規定，銀行審核第二套住房的定義是以家庭為單位。

    去年這一政策制定的背景，是中國經濟快速發展的第29年和房地產市場快速發展的第9年。在29年的增長下，以房地產等投資為主的固定投資拉動和出口拉動，是中國經濟增長的動力。國家資訊中心2007年的宏觀經濟分析報告指出，2007年房地產投資的增速在28%左右，遠高於同期GDP的增長速度。