香港商报评论员李明生

　　本港楼价再创新高，差饷物业估价署公布的2月份的私楼售楼指数，不单连续4个月破顶，且已连升11个月;至於坊间楼价指数亦显示，最新3月份的楼市继续升温，而市场要求「加辣」的声音亦愈来愈响。昨获国务院任命为下任特首的林郑月娥，强调土地与房屋是未来工作的重中之重，她承认过去两届政府的控制需求措施有一定成效，但却难以逆转楼价趋势，重申上任后主要工作是增加供应，包括楼宇和土地的供应，充分显示她高度重视市民住屋困难的问题。

　　需求管理措施推出至今，无疑有助楼市显着降温，尤其是短炒投机和外来买家均大幅减少;不过，市场也关注到箇中的反效及漏洞，并且提出了改善建议。一大为人诟病之处，乃辣招令二手供应萎缩，在供不应求下楼价自然乾升。的确，查现时辣招的遏抑重点，都落在买卖物业的成本或门槛方面，这当然有助打击新增需求，惟实也同时打击放盘意欲;故此，有业界建议向第二套房以上大增差饷税率，方向正是提高持有物业的成本，从而增加业主卖楼求售的诱因。当然，将调控对象扩至收租物业，可能会对租赁市场帶来负面冲击;可是，为了令辣招趋利避害，当局实宜视乎情况调整政策。

　　至於「一契多伙」问题，近日亦引起各界高度关注，就连金管局也向银行發信，表示这是明显投资行为，承造按揭时应小心评估箇中风险，并提醒金融机构应对相关非自用买家采取降低贷款比例及供款占入息比率等办法。的确，「一契多伙」的操作明显跟政府辣招目的背驰，亦可能对金融体系构成风险，政府诚须完善相关立法和执法工作，堵塞任何有违政策原意的漏洞，才能够切实鞏固加辣效果及纠正当前楼市信息。

　　梁振英政府过去5年已积极增加供应，可惜远水难救近火;唯有供需同时發力，方可标本兼治本港的楼市问题。候任特首林郑月娥表明会继续增加供应，并且要加快供应步伐，竞选政纲就提出了短、中、长期的治理措施，例如加快土地發展的审批流程、对有潜力释放的「棕地」进行开發，还谈及重建房屋阶梯，例如设立「港人首置上车盘」等，都可望循公营和私营两方面满足市民的住屋需要和置业需求。始终，增加供应才是解决港人住屋难和提高人均居住面积的必由之路。

　　惟有一点不能忽视，就是美国加息因素。即使港息两度未跟美息上调，但市场普遍预期美联储今年还会加息两次、明年亦会加息三次，香港低息环境迟早都会结束。重要的是，当本港资金仍然充裕，港息固然有条件不加，倘热钱不再恋栈香港，两地息差就无条件维持现有差距，届时不排除港息会滞后地突然飙升。事实上，随着近日美元结束今年以来的弱势稍稍转强，港汇便即贬值至7.77水平;如果美元在稍后时间继续逞强，在港资金加速流走以致触發加息势所难免。

　　说到底，当局既要持续监控楼市發展，以供需两条腿应对短中长期问题，而市民及投资者亦要小心衡量入市风险，不要轻视楼市一旦逆转的可能。