廣東「兩會」召開在即，人大代表、政協委員紛紛為廣東發展出謀獻策。廣東省政協常委曹志偉在接受本報採訪時分享了一個喜訊，去年第一年在廣東省政協履職時提交的第一個提案《關於發展職業教育，提高生產力，推進製造業高水平發展的建議》，獲得廣東省政協2023年度優秀提案。曹志偉透露，在即將舉行的政協第十三屆廣東省委員會第二次會議上，他將提交有關改革商品房預售制度、優化商品房預售許可證審批流程、改革房屋面積測量計算規定、推動停車位作為公建配套設施或實行預售制、解決群眾就醫過程存在多次掛號和檢查的問題、加強政協委員工作室建設和扶持加快發展六個提案。

　先售後建 現樓交付後再付齊房款或供樓

　針對近年來內地各大頭部房企紛紛暴雷的問題，作為有三十多年從事城市建設的行內人和房屋管理系統「陽光家緣網」的倡建人，曹志偉對內地房地產行業有着深刻的洞察，他剖析其根本原因是房企為實現飛速擴張，通過增加金融槓桿，導致房地產行業從製造業逐步走向金融。為此，他提出《改革商品房預售制度，實行「先售後建，現樓交付後再付齊房款或供樓」的建議》。

　結合多年的調研情況和分析，曹志偉建議應將現有的商品房預售制度調整優化為「先售後建，現樓交付後再付齊房款或供樓」的模式。

　具體而言，開發企業獲取土地並取得《建設工程規劃許可證》後，即可外公開銷售，購房者認購時只需交10%的的定金，放入住建主管部門監管的開發企業銀行賬戶，開發企業在完成交樓之前不可動用。

　開發企業可憑項目的《不動產權證》和房屋銷售合同的應收賬款向銀行申請貸款，後向住建主管部門申辦《施工許可證》啟動建設。曹志偉認為，這樣的好處是，房屋的建設進度和產值及質量由放貸銀行委託的監理公司進行審核確認，銀行再根據建設進度把建設費用直接支付給承建的施工企業和參建單位，避免房企挪用開發貸款。

　開發企業完成項目建設驗收和竣工備案之後，向購房者辦理交房手續。購房者收現樓後一周內，向開發企業支付餘下90%的購房款或者交齊首付後在銀行辦理按揭貸款供樓，銀行在收回原來發放貸款墊付的項目所有費用後，餘款全額撥給開發企業。

　房地產業作為經濟支柱性產業，不僅影響着經濟的穩定和發展，還影響着社會民生。曹志偉希望上述建議能促進構建房地產發展新模式，有利於百姓安居樂業和經濟平穩復蘇。

　優化商品房預售許可證審批流程

　商品房預售許可證的辦理是商品房銷售的關鍵環節，廣東省在辦理商品房預售許可證增設了「預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權」的條件，這不僅降低了辦證效率，還增大了建設單位的資金壓力。為此，曹志偉在廣泛調研各核心城市的預售許可證辦理流程，提出了優化建議。

　據悉，當前廣東省幾個主要城市辦理預售許可證的審批流程，發現：廣州、深圳、佛山、東莞、汕頭等城市要辦理預售許可證都需要9個環節，要花費少則15個工作日、多則27個工作日，遠較國內其他城市辦理審批流程複雜。如重慶市只需1個環節、2個工作日；上海市需4個環節、6個工作日；北京市需1個環節、10個工作日。他認為，廣東省辦理預售許可證環節多、時間長的根本原因是現行的《廣東省商品房預售管理條例》中增設了「預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權」的辦理條件。

　為此，他建議廣東省應取消辦理預售許可證中自行增設的「預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權」的要求。不僅提高辦證效率，減少投資建設單位的資金壓力和銷售風險，推動房地產行業的高質量發展。

　此外，在《關於改革房屋面積測量計算規定，提高居住舒適度，降低購房者經濟負擔的建議》中，曹志偉建議廣東省應全面推開統一技術標準，並且按套內面積計收地價和房價，建築物配套設施不再計容也不納入攤分，取消各類社區公建配套佔用計容面積指標的規定， 外牆裝飾面層也不納入計容和攤分面積。

　「住有所居」是保障和改善民生的重要內容，廣東是改革的先行地。因此希望通過上述建議，減少影響居住空間舒適度的限制性因素，逐步實現從「住有所居」到「住有宜居」的轉變，通過造「好房子」探索房地產發展新模式。（記者 黃裕勇）

　曹志偉提案得廣東省政協2023年度優秀提案

　頂圖：廣東省政協常委曹志偉