繼上周五（8月30日）引述知情人士稱「中國正在考慮進一步下調存量房貸利率」後，彭博新聞社昨日（9月4日）再度引述知情人士表示，中國正在考慮分兩步降低存量住房貸款利率，在減輕居民家庭負擔的同時減緩對銀行利潤的擠壓。

　最新的報道稱，據知情人士透露，金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調80個基點左右。作為高層正在斟酌的允許轉按揭方案的一部分，該調整將分兩步進行。首次下調可能就是未來幾周內的事，第二次將於明年年初生效。其中兩位知情人士表示，方案可能對首套和二套房都適用。這頂提案還需經過最高領導層批准。中國國家金融監管總局未回復置評請求。

　截至發稿，內地相關部門仍未對上述報道作出回應，外界尚無法得知消息的確切性。

　存量房貸利率有下調空間

　實際上，對於存量房貸利率，內地相關部門去年已進行過一輪調降。中國央行、金融監管總局去年8月下發《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。隨後，各銀行落實有關通知內容，相繼發布利率調整公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。

　不過時移世易，上述通知發布至今已超過一年。在這一年中，無論是貸款市場報價利率（LPR），還是新增房貸利率，都有了不同程度的下降。數據顯示，今年以來，央行先後兩次下調5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。

　中原地產研究院統計數據顯示，2024年8月，全國首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%；一線城市中，目前5年期以上首套房貸利率最高的是北京、上海是3.4%，廣州低至2.85%，而二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。

　根據上述數據，雖然存量房貸利率經過去年一輪調整已自歷史高位有所回落，但現時存量房貸利率平均仍高達逾4.1%，高於新發放房貸利率100基點左右，可謂差距巨大。因此，外界對於下調存量房貸利率的呼聲甚高。

　同策研究院研究總監宋紅衛在接受香港商報記者採訪時表示，最近各種政策的傳言比較多，主要問題還是樓市下行壓力較大，除了一線城市外，大部分城市政策應放盡放，但是效果仍然不理想。同時，居民端不僅購房積極性不高，而且提前還貸的現象很多，主要原因是歷史存量貸款利率偏高，還貸的壓力較大。在這個背景下，調整存量貸款的政策被再次提及，是自然而言的事情。

　宋紅衛指出，實際上關於調整存量貸款已經不是首次，在去年9月份，認房不認貸政策調整後，金融機構針對二套房改首套等情況，批量調整了一些居民存量貸款的利率水平。並且目前按揭貸款利率基本與LPR利率關聯，每年年初集中調整一次，只是LPR加點的部分不變，導致部分居民按揭利率仍然偏高，與新貸款利率有較大的差距。因此，市場有人呼籲把過高的部分調整到與當下利率相當的水平。

　或可減少提前還貸現象

　由於存量房貸利率大幅高於新發放房貸利率，眾多背負房貸壓力的人士，就有很大的動力去尋求降低貸款負擔，或者提前將房貸歸還給銀行。中國央行8月30日發布二季度金融機構貸款投向統計報告顯示，2024年二季度末，個人住房貸款餘額37.79萬億元，同比下降2.1%。

　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向香港商報記者表示，居民中長期貸款餘額開始下降，近幾個月居民申請按揭貸款的積極性下降，甚至提前還貸有增無減。原因在於，近期存款利率、理財利率迅速走低，意味着無風險利率走低，而按揭貸款利率儘管下調，但存量的利率還在高位，且只能在明年1月份調整，加上只能調整今年內降低的LPR（30個基點）水平，而加點水平還不能調整，這導致存量房貸高利率的特性非常突出，這是居民提前還貸的根源所在。

　在經濟下行周期，居民收入水平往往會受到影響，節省開支可能會成為一些人應對收入下降的生活方式之一。對於背負房貸「大山」的人來說，如果存量房貸利率得以降低，無疑會減少他們的利息支出。而如果還款壓力減輕，家庭將有更多可支配收入用於日常開支、教育、旅遊等其他方面的消費。

　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對香港商報記者表示，從相關未核實的消息來看，存量房貸利率或可下調80個基點。若按照此類下調計算，100萬貸款本金30年等額本息的按揭貸款，月供大約可以減少480元。若確實可以按照此類方式進行，那麼將超過上一輪存量房貸利率的下調力度，也發揮了非常好的減負效應。

　「若是可以大幅度調整存量房貸的利率，那麼也說明提前還貸的意義就不大了。」嚴躍進說，實際上，提前還貸需要準備一部分額外的資金，短期內還會加劇經濟壓力。而通過存量房貸利率的下調，減少利息的支出，以更好地和收入水平及還貸能力進行匹配，是目前購房者或「月供族」可以積極關注的。所以要客觀理性看待提前還貸的操作。

　料對銀行構成利空

　降低存量房貸利率，對於已購房群體來說，無疑是利好，但對於銀行來說，則相當於把吃到嘴裏的肉給吐出來，這無疑會在一定程度上對銀行的經營利潤造成衝擊。彭博新聞社的報道稱，一方面要提振陷入困境的房地產市場和經濟，一方面又要保護66萬億美元的國內金融系統，中國監管機構正努力在兩者之間尋找平衡。房貸利率降得太猛會給銀行帶來壓力，畢竟截至6月底，中國銀行業平均淨息差已降至1.54%的紀錄低點，遠沒到維持合理盈利能力必須的門檻水平——1.8%。

　嚴躍進分析，從此次的傳言來看，也提及減緩對銀行利潤的擠壓，這反過來也說明對於銀行後續的存貸利率之間或還有新的調整。「類似調整對銀行本身總體是有所利空的，但對於消費者或居民家庭是利好，釋放出來的月供壓力，可以轉化為日常消費的需求，也可以成為新一輪提振消費的很重要的動力。」嚴躍進說。

　宋紅衛認為，如果存量房貸利率一步到位的調整，對於已經購房並有房貸的人是利好，當期就可以降低房貸壓力，比LPR調整的頻率要高，並且獲得實惠更大。從長期來看，對於改善消費預期，提振居民消費也有好處。但是對於銀行是利空，直接改變了銀行的資產負債表結構，銀行的資產會縮水，收益會下降。

　在宋紅衛看來，調整存量貸款政策一直在調整，就是調整方式和尺度問題，如果一步到位的話，當然對於大部分已經購房者來講是利好，可以降低購房的壓力，甚至還會帶動改善需求的釋放。因此，調整存量房利率，對房地產市場是絕對利好。但是預計全面下調的可能性不大。

　或需下調存款利率來對沖

　李宇嘉分析稱，近期存款利率大幅度下調，5年期存款利率降幅更大。根據融360數字科技研究院監測的數據，2024年7月，銀行整存整取存款3個月期平均利率為1.481%，6個月期平均利率為1.689%，1年期平均利率為1.817%，2年期平均利率為1.94%，3年期平均利率為2.339%，5年期平均利率為2.295%。利率調整，極大地降低了銀行資金端成本，而且中長期調整幅度更大，意在降低居民定期存款的傾向。此外，央行公開市場操作利率也在下調，商業銀行資金端成本迅速下降，從而為又一次房貸利率下調打開了窗口。

　首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池在接受香港商報記者採訪時表示，在市場利率頻繁下降的情況下，應該允許存量房貸及時下調，以降低購房人負擔，促進剛需與改善型住房需求釋放，通過金融手段，起到穩定房地產市場和金融市場的作用。

　彭博新聞社上周五的報道稱，存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率，他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機以來中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的操作。

　趙秀池認為，一旦允許銀行「轉按揭」，可能會促進貸款銀行及時根據LPR變動調低存量房貸利率，以適應借款人的需要。但已發放房貸的銀行，不會輕易將房貸讓與其他銀行。

　瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之在9月2日的一場交流會上表示，根據瑞銀的測算，目前存量按揭利率平均在4.1%左右，新發放出去的平均在3.3%，甚至有些城市已經到了2.9%。從調整的幅度來說，存量按揭利率調整空間在100BP，如果銀行存款利率不下調，倒算出來對於銀行息差是11個BP的影響，接下來如果要調整存量按揭利率，需要下調存款利率來對沖，幅度大約在下調28個BP，但一般不會到這個幅度。如果「轉按揭」放開能進一步放開，市場裡面其他銀行也能做，競爭非常充分的情況下，影響還會擴大。因此，對銀行業來說，現在也許不是最好的時機來做充分的、完全放開的「轉按揭」。（記者 朱輝豪）

　頂圖：香港中通社圖片