疫情過後，受WFH（在家工作）潮流衝擊，全球商業物業市場凸顯供過於求，香港也不例外。當前，香港寫字樓空置率高企，寫字樓樓價及租值均下跌，政府推出的商業土地亦乏人問津。面對挑戰，業界正積極探索求變。記者採訪發現，其實，只要在規劃上多變通一下，採用綜合/混合發展模式，加入住宅元素，正是緩解商業物業供過於求之類問題的有效方式之一，不少發展商的實踐亦證實了這一點。現在，加入住宅元素，打救商業項目，發展混合式大廈正成為市場大趨勢。

寫字樓供應大空置率偏高

近期賣地反應淡靜，引起市場普遍關注。觀塘市中心重建是市建局歷來最大的項目，自2007年啟動以來，規劃、收購和發展工作已進行了近20年。2023年11月，市建局將觀塘市中心第四及第五發展區項目地皮推出招標，惟2024年1月截標時只收到一份標書，結果流標土地被收回。

觀塘市中心第四及第五發展區，毗鄰觀塘港鐵站及裕民坊公共交通交匯處，而且是觀塘住宅區與九龍東商貿區連接點，匯聚人流、物流和經濟頻繁活動，位處策略性位置相當優越，但此項目仍現流標，業內人士認為，由此可見，現時地產商對商業物業前景看得較淡。

觀塘重建項目第四及第五區

戴德梁行近日發表香港房地產市場2024年回顧及2025年展望指出，去年香港寫字樓空置率達19.2%。預計到2025年，隨350萬平方呎的新寫字樓面積進入市場，整體空置率將升至22%。

發展商逐漸放棄純商業發展

過去一年，不少地產商都因應市道環境修改發展策略。如持有九龍灣國際展貿中心的發展商億京，2024年5月突然轉軚，向城規會提交全新發展方案，放棄之前的純商業發展，轉作發展住宅、商業及工業展覽館等綜合用途，擬建6幢住宅大廈、1幢商廈以及1幢6層高混合零售、社福的大樓，提供1881個住宅單位，總樓面約147.35萬平方呎，相比之前獲批商廈總樓面176.78萬平方呎，減少逾29.43萬平方呎或16.65%。

綜合發展或稱混合發展模式，簡單說，同一個物業項目有寫字樓、酒店或住宅以至商場等不同用途的空間——其實，這並非全新事物，香港早有不少先例。

綜合/混合發展香港早有先例

例如，西九龍柯士甸道西1號香港最高的建築物環球貿易廣場（ICC），混合寫字樓、酒店及商場，大廈樓高108層，高484米；10樓至99樓為寫字樓層；麗思卡爾頓酒店位處ICC的3樓至9樓及最高17層。旺角地標大廈朗豪坊亦屬三合一大型發展項目，高255.1米，位於九龍旺角亞皆老街8號，分別由商場（朗豪坊）、寫字樓（朗豪坊辦公大樓）、酒店（香港康得思酒店）組成。

旺角朗豪坊

還有油尖旺區位於佐敦彌敦道350號的住宅新盤高臨亦是混合發展項目，其前身是香港九龍諾富特酒店，由資本策略地產發展。2021年2月，酒店業主基匯資本、資本策略因疫情肆虐，客源大減，於是向城規會申請將酒店原址重建為包含住宅、商店及寫字樓的綜合發展項目。項目基座設有4層商舖，另有多達7層寫字樓及兩層停車場，其住宅面向彌敦道，由於商舖及寫字樓在下層，12樓至31樓才是住宅，所以住宅單位可避開彌敦道人車嘈音，亦享有開揚景觀。最近，高臨A1座30樓A室（實用面積1106平方呎）以3705.1萬元成交，呎價達33500元，為項目呎價次高紀錄。由此可見，即使寫字樓市道低迷，住宅仍然十分吃香。

觀塘項目推展「垂直城市」理念

市建局團隊又研究了紐約、倫敦和東京等高密度大城市所提倡的「垂直城市」（Vertical City）發展理念，以高空發展的都市形態規劃新思維，加入住宅元素，將觀塘第四及第五的發展規劃打造「垂直城市」，提升項目吸引力。

觀塘市中心第四及第五區商業項目，地積比率12倍，可建總樓面將增加25%，達到270.28萬平方呎。而住宅部分的可建樓面將不超過118.51萬平方呎，總共提供1750伙住宅，而項目商業部分的可建總樓面從原來的216.59萬平方呎減少約23%，至165.44萬平方呎。不過，市建局並沒有規定寫字樓、零售商業及酒店的比例，增加了項目的彈性。該項目將會成為一座商住混合大廈，樓高約360米，頂層部分更將設有觀景台，預計在2033年完工。

市建局團隊相信「垂直城市」理念，可為觀塘市中心打造一幢地標式建築，鞏固其在九龍東的核心地位，市建局亦計劃將這類混合發展模式，推廣到其他地區使用，如在油旺市區更新概念藍圖內，亦建議在策略性位置規劃「發展節點」，規劃集住宅、商業、社區設施和休憩用地於一體的高密度綜合地標。

萊坊高級董事估價及諮詢部主管方耀明稱讚「垂直城市」發展概念，可以減少地盤限制，釋放更多空間和土地價值，有助吸引更加多發展商競投。他解釋，混合發展可讓發展商根據市況去估計未來有什麼發展潛力，不用完全根據地契限制的某一用途去發展，而且不同發展商對不同物業市場的睇法都會有所不同，又或者各個發展商可能擅長對不同市場的發展，所以混合發展有助發展商更加精準去估算，更有效地將物業價值最大化。

世界超級高樓多混合發展模式

世界上大多數超高建築都屬混合型大廈，如全球最高的迪拜哈利法塔就是一幢混合式建築物，集住宅、酒店、寫字樓、商場、觀景台於一身。

即將再度擔任美國總統的特朗普，其紐約住所特朗普大廈亦是混合式大廈——最高幾層是高級住宅，其餘部分則是寫字樓。時至今日，特朗普大廈已成到訪紐約旅客的打卡熱點。

紐約全新的超大型地產項目哈德遜城市廣場更是混合式發展的代表作，位於哈德遜河沿岸，原本為鐵路車廠。項目重建工程已近竣工，多座全新摩天大廈及公共空間拔地而起，整個項目佔地11公頃，耗資達250億美元，是美國史上最大型私人地產項目，明年可全部完成。屆時，該項目將有6公頃公共空間，逾100間商店和餐廳進駐，多個文化地標落戶，並有4000個住宅單位、一間學校，一個面積冠絕西半球的觀景台以及高級酒店。

韓國首爾最高的樂天世界大廈為世界第七高樓，也是混合式大廈，樓高123層、高556米。該樓為次世代樂天世界及樂天集團總部大樓，1至6樓為大型OUTLET商場，7至37樓及108至114樓為寫字樓，40至71樓為服務式住宅，76至101樓為樂天Signiel酒店，120至123樓為公共觀光區。

至於上海混合式大廈就更多。當地頭6幢最高的大廈全是混合發展模式，包括上海中心大廈、上海環球金融中心、東方明珠電視塔、金茂大廈、上海世茂國際廣場及上海白玉蘭廣場。天津與廣州的超高大廈混合型模式亦十分常見。可見，混合發展模式已成眾多大城市發展的大趨勢。

本港商住大廈的誕生故事

一般城市規劃都會把工商業空間同居住空間明確區分出來，因居住空間需要安靜，若同工商空間混在一起，直接會影響居民的生活質素。

但在上世紀60年代，香港就曾湧現不少商住大廈，因當時特殊社會變遷，有大批內地人湧入香港，導致香港人口急增，民生艱難。港英政府想盡辦法製造就業機會，故容許住宅內經營生意，讓市民自行謀生，而這些商住大廈一直沿用至今，樓齡平均可達四五十年。

鰂魚涌商住物業益昌大廈，由於單位密密麻麻外形別具一格，被網民稱為怪獸大廈。網上圖片

例如，灣仔莊士敦道1963年建成的美華大廈，內有賓館、宗親會、理髮店、跌打館、琴行等各行各業都有，眾多小商戶在商住大廈找到自己一席之地。 1962年落成知名的尖沙咀重慶大廈亦是商住大廈，其中旅館林立，外國旅客眾多，恍如「聯合國」。旺角先達廣場樓上的先施大廈及北角新都城大廈，亦是商住大廈，且各有特色。至於鰂魚涌商住物業益昌大廈，由於單位密密麻麻外形別具一格，被網民稱為怪獸大廈，近年更成吸引海內外人群來打卡的熱點。（香港商報記者 韓商）