在我國城鎮化步入存量優化階段，情緒經濟浪潮席捲全球的大背景下，城市更新和文旅消費市場正經歷深刻變革。傳統「大而全」的重資產文旅模式，因過度依賴硬件設施建設，卻忽視文化情感價值的挖掘，在同質化競爭中舉步維艱，難以滿足遊客對情感共鳴、品質保障和個性體驗的核心訴求。在此形勢下，「小而美」場景煥新錨帆槳理論應運而生，為城市閒置空間的適旅化改造提供了創新範式。本文基於該理論，構建「三維煥新·黃金三角·輕資產閉環」方法論體系，並結合典型案例，揭示其在十大閒置空間適旅化改造中的實踐路徑。

　一、理論核心與方法論架構

　「小而美」場景煥新錨帆槳理論，是應對當前文旅市場變革的創新理念。它以輕資產為船身，降低對硬件的過度依賴；以敏捷化為風帆，敏銳捕捉市場動態；以協同網為槳板，整合各方資源，構建起堅實的企業生存基礎 。「專精特新」則為文旅企業提供技術標準與社會價值背書，二者統一於生態位競爭策略。

　錯位錨定，能讓企業精準定位細分市場，避開同質化競爭。如開封清明上河園以宋代婚俗開闢婚登賽道，通過實景演出、互動體驗等形式，讓遊客深度感受宋代婚俗文化，年接待遊客量突破800萬人次 。敏捷帆動，可使企業快速響應市場變化。像西安長安十二時辰主題街區，構建分鐘級響應機制，利用物聯網、大數據技術實時監測遊客流量、安全狀況等信息，一旦市場需求發生變化，便能迅速調整運營策略，開業首年遊客滿意度達95%。協同槳板，有助於企業整合多元主體資源。例如景德鎮陶溪川文創街區，整合陶瓷工坊、藝術家工作室、文化企業等，形成「創意設計 - 生產製作 - 展示銷售 - 文化體驗」的資源三角模型，2024年吸引遊客超600萬人次，商戶年均營收增長65%。

　「小而美」場景煥新錨帆槳理論以「錨定價值、借帆賦能、划槳前行」為邏輯主線。該理論衍生出三大核心模塊：三維空間煥新體系從平面、立體、網絡三個維度對空間進行重塑；黃金三角協同機制整合政府、資本、企業三方資源；輕資產閉環運營模式依託模塊化、數碼化、證券化手段，降低運營成本 。三大模塊相互關聯、協同作用，構成完整的城市閒置空間適旅化改造方法論體系。中旅聯以「輕資產運營+自主IP孵化」盤活存量資產的實踐，正是這一體系的生動詮釋。其研發的「沉浸式演藝」「萌寵樂園」「城市IP主題樂園」等新業態，通過精準匹配城市公園、廣場、街道、室內場館等公共區域的資源特性，快速迭代場景以適應市場變化，並藉助線上線下傳播矩陣實現品牌落地，成功將原本「政府花錢養」的公共區域，轉化為「能賺錢、有活力的產業載體」，構建起「資源精準匹配-場景快速迭代-傳播矩陣落地」的閉環模型，為輕資產閉環運營模式提供了新的實踐樣本。

　二、三維空間場景煥新體系的創新實踐

　（一）在平面空間推動功能重組與場景串聯。平面空間的改造，旨在打破傳統空間功能的單一性。通過空間拓撲分析技術，對空間進行重新規劃。廣東雲浮雲茂高速白石服務區，便是成功案例。它通過「購—制—游」動線設計，將農貿市集、食品加工工坊與玻璃棧橋觀光區串聯起來。這種創新設計，使服務區從單純的交通服務節點，轉變為文旅消費的熱門場所。2024年，服務區帶動周邊客流增長40%，單位面積商業價值提升2.3倍 。

　（二）在立體空間推動垂直業態分層與價值疊加。藉助BIM技術，進行垂直空間規劃，實現垂直業態分層與價值疊加。上海M50創意園採用「底層畫廊引流、中層工作室租賃、頂層劇場運營」的垂直布局。底層畫廊吸引藝術愛好者前來參觀，為園區帶來人氣；中層工作室租賃，為藝術家提供創作空間，同時也為園區增加收益；頂層劇場運營，舉辦各類藝術演出，提升園區的文化品牌價值，形成「流量—收益—品牌」價值鏈條，實現租金溢價50% 。

　（三）在網絡空間推動數碼技術突破物理邊界。利用VR/AR、NFT等數碼技術，實現虛實融合，突破空間限制。湖南張家界元宇宙景區，將自然風光數碼化，並結合NFT數字藏品，開發出獨特的線上旅遊產品。2024年，線上衍生品收入超門票收入30%，開創了景區數碼化轉型的新模式。南京老門東通過AR導覽與沉浸式戲劇，讓遊客仿佛穿越回古代，商圈客流量增長28%，激活了傳統街區的活力。

　三、黃金三角協同機制的資源整合

　（一）政府方—政策槓桿與制度保障。政府在城市閒置空間適旅化改造中，發揮着關鍵的引導作用。通過制定政策，引導社會資本參與。河南鄭州在油脂化學廠改造中，採用「特許經營 + 資產盤活」模式，以20年經營權置換1.2億元社會資本，實現了閒置資產的有效利用。深圳將南頭古城納入歷史城區保護計劃，劃定保護區並出台稅收優惠政策，吸引企業投資，成功實現歷史城區的活化，日均客流量突破5萬人次。

　（二）資本方—金融創新與風險共擔。面對城市更新項目資金需求量大、回報周期長的特點，資本方積極創新金融產品和服務模式，以破解融資難題並實現風險共擔。主理人商業發展貸採用分階段「連續貸款」模式，第一階段為開店貸，通過綜合評估主理人個人信用、專業背景、社群潛力及場地方支持力度，提供10 - 150萬元三年期貸款，實行收入全程監管與動態遞增還款機制；第二階段為發展貸，依據前期經營數據核定30 - 300萬元額度，支持業務擴張；必要時可增設第三階段發展貸款。同時，聯動場地方租金減免政策與政府消費券專項扶持，降低還款風險。場景煥新投貸聯動則創新「業主方投資劣後+運營方貸款」模式，在某項目中，業主方承擔3000萬元空間改造投資，運營方通過1000萬元貸款完成精裝、IP開發、活動運營等投入，資金使用與收益實施封閉管理，業主方以收益劣後機制增信，並優化運營機構評價體系，納入運營能力、成功案例等核心指標，實現風險共擔，為城市更新項目解決資金難題提供了新思路。

　（三）企業方—IP孵化與商業轉化。企業是文旅項目的運營主體，通過文化IP孵化與商業轉化，實現價值創造。山隱集團在昆明海晏村項目中，挖掘滇池漁文化，打造特色文旅場景，成功撬動民間投資5億元，年接待遊客超百萬人次。浙江遠見集團策劃運營的浙江縉雲仙都景區，通過「文化基因解碼+場景化表達」模式，將景區升級為深度體驗型文旅目的地，遊客停留時間延長，綜合收入增長210%。凱歌兒集團將河北唐山宴爛尾商場改造為文旅商綜合體，融合地方小吃與非遺文化，年均接待遊客500萬人次 。

　秦皇島阿那亞前身為瀕臨爛尾的海景房項目，項目團隊轉變思路，從單純賣房轉向服務運營。打造「孤獨的圖書館」「阿那亞禮堂」等網紅地標，舉辦戲劇節、電音節等文化活動，將其轉型為濱海旅遊度假綜合體。如今，阿那亞年銷售額超30億元，年客流量達300萬人次，成功從爛尾項目蝶變為文旅地產標桿，成為社區類空間改造的典範。

　四、輕資產閉環運營模式的實施路徑

　（一）實施模塊化設計，促進降本增效的快速複製。採用標準化功能模塊，實現靈活改造，降低成本，縮短建設周期。中旅聯控股在成都商場改造中運用「IP + 模塊化」模式，建設周期縮短30%，成本降低25%。雲浮雲茂高速白石服務區通過模塊化設施建設，工期壓縮40%，快速轉型為「高速文旅綜合體」，為模塊化設計在文旅項目中的應用提供了成功範例。

　（二）實施數碼化運營，促進精準管理與體驗升級。數碼化工具在文旅項目運營中，發揮着重要作用。黃山屯溪老街運用數字孿生技術，實時採集客流數據，優化業態布局，客流量提升100%，運維成本降低30%。上海桃浦智創城地下空間通過智能導覽與AR互動系統，提升遊客遊覽體驗，商業坪效達傳統商場2倍。京東方藝雲啟動「百萬數字文化體驗場景落地計劃」，其標桿項目蘇州灣數字藝術館，運用新型顯示、VR/AR等技術，打造全場景數碼化藝術空間，為觀眾提供沉浸式互動體驗，成為科技賦能文化產業的典型範例。

　（三）實施資產證券化，促進資金回籠與持續發展。通過資產證券化，實現資金回籠，為項目的持續發展提供資金支持。廣州廣報阡陌間將舊辦公樓改造為數字藝術園區，通過資產證券化將投資回收周期從7.2年壓縮至2.8年，吸引社會資本參與城市更新，為資產證券化在城市閒置空間改造中的應用提供了實踐經驗。

　五、十大空間類型的適旅化改造實踐

　（一）湖南張家界元宇宙景區（景區類）。運用VR/AR、NFT技術，打造數字孿生景區，開發數字藏品，線上衍生品收入超門票收入30%，開創了景區數碼化轉型的新模式，為景區類空間的適旅化改造提供了新思路。

　（二）江蘇南京老門東歷史街區（街區類）。通過AR導覽與沉浸式戲劇，還原歷史場景，帶動商圈客流量增長28%，激活傳統街區活力，為街區類空間改造提供了可借鑑的經驗。

　（三）上海M50創意園（園區類）。採用垂直業態布局，形成藝術產業生態鏈，實現租金溢價50%，成為文創園區改造標桿，展示了園區類空間改造的成功路徑。

　（四）河北秦皇島阿那亞（社區類）。由房地產爛尾項目轉型為濱海文旅社區，通過打造網紅建築、舉辦文化活動，年接待遊客300萬人次，是社區類空間改造的成功典範。

　（五）河北唐山宴（商場類）。將爛尾商場改造為文旅商綜合體，融合餐飲、民俗、演藝等業態，年均接待遊客500萬人次，為商場類空間的改造提供了範例。

　（六）廣東雲浮雲茂高速白石服務區（高速公路服務區類）。轉型為「高速文旅綜合體」，非油品收入佔比65%，開創交通節點文旅化新模式，為高速公路服務區的適旅化改造提供了新方向。

　（七）雲南昆明海晏村（小鎮類）。山隱集團挖掘漁文化打造特色文旅場景，撬動民間投資5億元，年接待遊客超百萬人次，為小鎮類空間改造提供了經驗。

　（八）廣東深圳南頭古城（城中村類）。政府主導規劃，吸引企業投資，日均客流量突破5萬人次，實現歷史城區活化，是城中村類空間改造的成功案例。

　（九）上海桃浦智創城地下空間（地下空間類）。利用智能導覽與AR技術，商業坪效達傳統商場2倍，提升地下空間價值，為地下空間類改造提供了參考。

　（十）遼寧大連熊洞街（工業遺址類）。大連博濤文化科技公司將大連冷凍機廠舊址改造為熊洞街，融入機械巨熊「北北」等特色IP，打造工業遺產文旅新地標。街區保留建築原貌，融合朋克風格，規劃主題區域，涵蓋遊樂、美食等多元業態。開業後年均接待遊客150萬人次，本地遊客重遊率高，為工業遺產活化利用提供可複製經驗。

　六、生態合作夥伴關係構建

　（一）協同機制設計。建立「政府規劃引導—資本精準投入—企業專業運營—社會廣泛參與」的四維協同機制，明確各方權責利。政府負責制定規劃和政策，引導項目方向；資本方提供資金支持；企業負責項目的運營管理；社會力量廣泛參與，形成合作合力。

　（二）利益分配模式。設計「基礎收益保底+超額利潤分成」的動態分配方案。根據各方的投入和貢獻，確定基礎收益保底份額；對於超額利潤，按照約定的比例進行分成，平衡各方利益，保障合作的可持續性。

　（三）風險防控體系。構建涵蓋政策、市場、運營的全流程風險評估與預警機制。引入保險、擔保等工具，分散風險。定期對項目進行風險評估，及時發現潛在風險，並採取相應的措施進行防範和化解。

　綜上所述，本文構建的以「小而美」為核心的閒置空間適旅化改造方法論，通過三維煥新體系、黃金三角協同機制和輕資產閉環運營模式三大核心模塊的協同運作，為城市閒置空間適旅化改造提供了系統解決方案。未來，需進一步深化數碼技術與金融創新融合，推動該方法論在更多城市更新項目中的應用。同時，不斷完善生態合作夥伴關係，共同探索更多創新實踐，助力城市高質量發展，推動文旅產業邁向新的發展階段。

　(本文作者陳獻春系亞洲青年領袖論壇首席專家，中國旅遊景區協會副會長兼秘書長)