7月2日，戴德梁行舉辦2025年上海二季度市場回顧媒體發布會，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場、產業地產市場以及資產管理市場進行多維度的解讀。

    2025年二季度，上海甲級寫字樓市場呈現量價繼續承壓。數據顯示，本季度淨吸納量僅8.53萬平方米，環比、同比分別下滑18.4%與67.6%。受新增供應衝擊，市場空置率持續攀升，至季度末達23.6%；甲級寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環比跌幅1.9%。

    供應端方面，二季度迎來4個新項目集中入市，為市場注入約24萬平方米新增供應，核心商圈與新興商圈各佔2席。分別為浦東竹園板塊的「世紀財富廣場」、長寧核心板塊的「AFA上海融僑中心」、浦東洋涇板塊「恒基新岸商業中心」、閔行莘莊板塊的「天薈雲洲」，集中入市進一步加劇市場競爭壓力。

    從租賃需求結構來看，零售貿易製造與TMT行業成為租賃主力，合計佔據市場半壁江山，佔比分別為28%、23%。金融行業緊隨其後，租賃成交佔比為15%。值得關注的是，生物醫藥行業異軍突起，憑藉部分國內外知名藥企的大面積搬遷成交，行業租賃佔比提升至10%。

    細分行業來看，零售貿易製造業更傾向於傳統核心商圈及優勢新興商圈，近期奢侈品、體育用品等零售企業表現尤為亮眼；TMT行業則布局熱門新興商圈及新項目，主要有平台網絡軟件服務型企業改善型搬遷、電商平台擴租需求，以及汽車軟件平台企業續租成交。生物醫藥企業受上海市加快打造全球生物醫藥研發經濟和產業化高地政策影響，企業升級搬遷或擴租需求持續釋放，成為拉動行業租賃需求的重要力量。

    下半年，上海甲級寫字樓市場供應壓力依然巨大。預計三四季度將有約百萬方新增供應湧入市場，徐匯濱江供應量達25萬方，浦東前灘、長寧核心及普陀等區域也均超過10萬平方米 。在此背景下，區域競爭將愈發激烈，租金下行壓力持續，市場分化格局進一步加劇。

    此外，二季度，在上海市政府經濟刺激方案推動下，上海商業市場消費活力逐步釋放，但零售物業租賃指標的復蘇節奏仍顯平緩。核心商圈平均租金為1,877元/月/平方米，平均出租率 94.71%，整體表現與去年持平，其中徐家匯、陸家嘴商圈憑藉成熟商業生態，表現相對突出。核心商圈從存量、新增供應、空置率、淨吸納量等指標都遠低於非核心商圈，核心商圈目前需求疲軟、而非核心商圈的需求活躍。

    今年上海商業市場進入場景深耕期，一批特色購物中心以生態融合、主題破圈為核心，在非核心商圈及新城區域實現差異化突圍，典型項目聚焦體驗升維：如鑫耀·光環Live二期通過開放式街區、戶外體驗場景，打造徐匯西片區「多維度生活方式目的地」，精準鎖定年輕消費群體，填補區域體驗型商業空白；古華庭以新中式建築為載體，融合古華公園生態資源，主打「甜蜜商圈」概念，通過婚慶產業鏈、非遺文化以及親子互動的多元業態，打造「最奉賢生活聚場」。

    據戴德梁行預測，三季度至2028年，核心商圈預計新增88萬平方米高端商業供應，涵蓋徐家匯國貿中心二期、K11 ELYSEA、太平洋新天地、上海陸家嘴太古源等項目，主打「商文旅體展」融合模式，推動核心商圈場景迭代升級。（宋健）