7月3日，房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行舉2025年中深圳商辦市場新聞發布會。

　項目入市延後放緩供應節奏，暫時緩解空置率上行壓力。

　2025年上半年，經濟發展面臨諸多挑戰，以外向型經濟見長的深圳進出口貿易難以避免地受到中美貿易戰的衝擊；而另一方面，高新技術產業的持續發力，硬科技產業快速發展，也為深圳辦公樓租賃市場提供持續需求。但整體而言，外部環境的不確定性與國內新舊動能轉換期的結構性壓力，對寫字樓租賃需求構成影響，增量需求疲軟的背景下不少寫字樓項目投入使用的時間延後。2025年上半年，全市投入使用的甲級寫字樓新供應面積23.5萬平方米，低於市場普遍預期，全市甲級物業存量達到860.5萬平方米。供應的延後也暫時緩和了空置率上行壓力，截止2025年二季度末全市甲級寫字樓空置率半年微升1.2個百分點至27.8%。

　戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端分析，面對激烈的競爭，業主繼續下調租金以留住或招攬租戶，同時積極推出更多樣化的服務以提升租戶體驗。總部型物業也在吸引關聯企業回流及產業鏈上下游企業入駐；政府部門積極參與重點行業企業的孵化和培育，為相關企業提供低成本的優質辦公空間。需求分流進一步加大甲級寫字樓市場的去化壓力，二季度全市甲級寫字樓平均租金繼續下探，較去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元（人民幣，下同）。價格優勢在一定程度上促進了新供應及部分存量項目的去化，上半年全市累計淨吸納量6.8萬平方米。

　三年內深圳甲寫市場總存量或破千萬平方米，需求結構趨向多元化

　關於未來供應，結合已完成竣備但未啟用的新項目，以及接近完工的項目，年內還有約122萬平方米的甲級寫字樓可投入使用。而通過對在途供應跟蹤，多達420萬平方米的甲級寫字樓有望在2027年末前投入供應，即便考慮項目延期或運營方向調整等因素，到2027年末深圳甲級寫字樓總存量仍有望突破1000萬平方米，深圳甲級寫字樓市場競爭將持續白熱化，促使辦公成本進一步下降。

　戴德梁行華南區項目及企業服務部副董事總經理、企業服務部主管黃書禮表示，小米、騰訊、vivo等企業的總部大樓也即將投入使用，辦公需求的轉移對存量樓宇產生的壓力亦不可小覷。為實現原有租戶留存與新客戶吸納，業主將在優惠政策制定與便利性服務供給方面展現更高的靈活度，同時平均租金也將延續下行趨勢。

　伴隨租金的下行，甲級寫字樓中新興行業以及經營類業態的佔比料將上升，甲級寫字樓的租戶構成將更加多元。年初以來以DeepSeek、宇樹科技等為代表的科技公司掀起了新一輪的科技熱潮，同時城市競爭帶來的緊迫感也令深圳加大力度支持科技企業發展，未來更多優秀科技企業的湧現或將對甲級寫字樓市場帶來新的增量需求。

　新供應及存量改造項目集中入市，上半年供應端表現亮眼

　戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍表示，2025年上半年，深圳零售市場供應端表現亮眼，迎來共計30.3萬平方米優質購物中心的新供應，主要貢獻自K11 ECOAST以及羅湖益田假日廣場，全市優質購物中心存量增至747.7萬平方米。此外，太子灣招商花園城開放式獨棟街區VILLA正式亮相，與以集中式商業形態為主的K11 ECOAST形成互補，成為深圳西海岸「文旅+」的熱門打卡地；華潤萬象利用雄厚的商業資源重新打造PA MALL，為福田引入批量矚目首店；印力輕資產輸出項目iN城市廣場以3萬平方米的戶外運動廣場為特色吸引人氣，激發存量資產潛在價值。

　供應放量競爭壓力不減，新消費場景將激活市場潛力

　總存量擴大令深圳優質購物中心密度進一步加大，與此同時，社區型商業、寫字樓商業配套等設施的完善，也陸續分流消費需求，品牌競爭激烈考驗招商團隊及其運營能力。2025年二季度末，深圳優質購物中心最優層平均租金錄得每月每平方米761.6元，半年下降2.4%，全市整體空置率上升1.2個百分點至9.1%，預計持續籌開的K11有望帶動片區空置率下行。

　未來三年，深圳將有約126.4萬平方米的優質購物中心計劃入市，其中包括寶安、南山在內的西部板塊佔比高達68.4%。對此，未來供應無疑加劇市場競爭並對租金形成壓力，但另一方面來看，新鮮的商業消費載體投入市場將豐富消費體驗，不斷為市場帶來新消費場景，進而刺激消費潛力的釋放。儘管宏觀經濟的不確定性仍將影響整體消費意願，但文體娛樂細分品類的消費需求挖掘，以及情感需求催生的潮玩、二次元、寵物經濟料將繼續點亮零售市場。

　灣區大宗交易市場主流需求轉向小總價資產

　上半年，大灣區大宗交易成交規模波動明顯，單宗均價金額降至5億，市場主流需求轉向小總價資產。廣州各區屬平台招商引資及企業自用需求是推動工業（產業）類與非核心區辦公成交的主要引擎；深圳受企業自用需求推動，上市企業及國企購置佔據交易主體地位。獨棟別墅及工業類資產法拍成熱點板塊，買家積極尋求低位入市機會；險資持續加碼布局大灣區物流資產；同時，穩定運營的商業項目受投資人青睞，尋求更大運營提升空間。

　上半年，深圳辦公類物業成交總額近80億，多為自用買家成交，反映深圳自用辦公需求仍然較為活躍，工業及商業類資產受關注度持續提高。上市公司及國企自用買家仍然是深圳寫字樓市場成交主力，如京東方、國泰君安、瀘州老窖、玉禾田、愛爾眼科等均在近3年於深圳購置寫字樓作為自用辦公或經營場所。

　深圳大宗交易主力成交物業類型（資料來源：戴德梁行研究部及資本市場部）

　展望未來，戴德梁行華南區資本市場部主管及董事陳俊儒表示，市場參與的各方可以把握政策利好節點，抓住降息、優先政策等窗口，優選政策導向明確的板塊；同時，「沒有賣不掉的資產，只有賣不掉的價格」，在價格持續調整下，投資價值開始浮現，私人投資者將積極參與市場，透過企業處置物業窗口，擇機低價收購優質物業；聚焦商業與產城基礎設施，聚焦內循環、擴大內需需求增長，以及產業轉移的機遇；在大宗交易市場有明確退出路徑、回報明確可控的項目將會更有吸引力；另外，隨新經濟崛起的基礎設施將持續受到關注，隨着人工智能技術的發展算力需求激增，數據中心投資將重返熱點；與此同時，生物醫藥領域涉及的配送倉儲、醫療器械生產也值得關注。（記者 陳彥潔）