7月10日，2025年第二季度，市場情緒保持謹慎，租金下行持續推動成本驅動型搬遷需求。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示，租戶繼續保持對租金成本的高敏感度，積極尋求更有利的租約條款。

    零售物業方面，在「促消費「政策和新興消費趨勢推動下，上海零售物業市場租賃需求邊際改善，部分品牌對在核心商圈開設旗艦店的意願增強。投資市場二季度錄得23宗大宗交易，投資者對核心區域資產布局持續加碼。在利好政策加持和入境旅遊市場持續升溫的雙重推動下，上海酒店市場整體業績持續向好。

    2025年二季度，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源。上海全市淨吸納量錄得約57,300平方米，黃臻表示，受全球宏觀環境影響，部分租戶採取觀望策略，市場整體租賃節奏有所放緩。

    中央商務區的租金繼續下行，帶動來自中央商務區及周邊區域的租戶搬遷升級。非中央商務區淨吸納量錄得約74,200平方米，其中國有企業和第三方辦公運營商構成需求主力。隨着甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，部分乙級辦公樓或近郊區域租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

    二季度全市共計七個甲級辦公樓項目竣工交付，均位於非中央商務區，總建築面積錄得413,700平方米。中央商務區雖無新增供應，空置率仍環比上升0.2個百分點至16.9%。大量供應於非中央商務區集中入市，使整體市場空置率環比上升1.2個百分點至24.6%。

    二季度甲級辦公樓租金保持下行趨勢，整體市場持續利好租戶方。考慮到市場租金和租戶現行租金之間的差距，更多的租戶期望與業主進行租約重組談判。中央商務區租金環比下降2.4%至6.9元每平方米每天。業主方為穩定現有出租率並持續吸引新租戶，在續租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業主在延長租期的條件下，同意與租戶達成租約重組條款。非中央商務區租金環比下降2.7%至4.5元每平方米每天。為吸引租戶入駐，業主繼續提供具有吸引力的租金和激勵政策，空置率較高的板塊或項目優惠力度加大。

    在「促消費」政策及新興消費趨勢的推動下，潮玩雜貨、運動服飾、娛樂體驗及平價餐飲等業態的租賃表現保持活躍。2025年二季度，上海零售市場租賃需求有所改善，錄得156,000平方米淨吸納量。黃臻表示，「頭部奢侈品品牌、運動品牌、潮玩雜貨及本土服飾品牌對核心商圈的旗艦店及概念店選址意願顯著增強，旨在通過旗艦店或概念店提升品牌形象，打造獨特的消費體驗。」近期，路易威登在上海啟幕了全新概念地標——「路易號」巨輪，不僅為南京西路商圈注入強勁消費動能，更一躍成為上海消費市場的新焦點。

    本季度核心商圈無新增供應入市。在供應有限及業主激勵措施加碼的背景下，核心商圈空置舖位被進一步回填，空置率環比下降0.3個百分點至9.6%。在非核心商圈，位於四川北路的濱港商業中心和位於漕河涇的鑫耀·光環Live於本季度亮相，合計帶來211,500平方米的新增供應。受到市場競爭的持續影響，二季度非核心區空置率環比微升0.3個百分點至14.1%。

    二季度上海零售物業租金延續下行趨勢。核心商圈首層平均租金環比下降1.1%至43.1元人民幣每平方米每天；非核心區域租金環比下降1.8%至15.0元人民幣每平方米每天。在市場競爭壓力下，業主方繼續提供租金優惠及具有吸引力的租賃條款和激勵政策以吸引品牌入駐。

    儘管整體市場仍將面臨挑戰，仲量聯行預計消費者對健康生活、娛樂體驗和理性消費的持續關注將繼續推動運動服飾、潮玩及二次元、寵物產品及服務、VR娛樂體驗和平價餐飲等相關業態的租賃需求增長。（宋健）