「Could we consider other options？」在倫敦，但凡有人這麼說，那你得明白其實已別無選擇。

　68歲的黎永滔此刻應該懂得這句「黑話」的真正含意，就好像，知曉了狄更斯當初為何會將這座城市形容成「渾身煤炱的陰鬱巨獸」。

　7月最後一周，江湖人稱「黎叔」的他，終於給名下倫敦邦德街的頂級物業Stanbrook House覓到美國買家一一管理着5460億美元的另類資產公司Ares Management願意支付1.3億英鎊成為新東家。

　邦德街全長800米，位於倫敦市中心梅菲爾區，其北口與牛津街垂直相交。3個世紀前，此地即是「富人和名人的遊樂場」，之後又轉型為著名的奢侈品購物勝地。香奈兒就把自家全球最大旗艦店設在這裏，甚至開出1.3億英鎊支票索性從房客變成房東。做出同樣選擇的還有勞力士，後者在3年前為此掏出1.6億英鎊真金白銀。

　2024年，邦德街上的商舖以1145鎊年平均呎價位列世界最貴街道季軍。排在其前面者，系米蘭蒙特拿破崙大街（1330鎊/呎）和紐約第五大道（1300鎊/呎）。而至今年上半年，邦德街座次又上提了一位。相較而言，在2012-2013兩年蟬聯全球商舖王的香港羅素街，一度以1950美元全年呎價傲視同濟。當然，這也意味着一間不足100呎（9.29平米）的小小商舖，至少需要日入26萬港元才能勉強覆蓋租金成本。

　羅素街最後一次躋身前三，已是7年前的事了。

　㴝永滔是在2018年12月，斥資1.525億英鎊從英國保險公司NFU Mutual手中購入上述物業的。其中地下室至二層共計1.02萬呎，分別租給Richard Miller以及TOD's倫敦旗艦店，3-6層則是1.2萬呎的甲級辦公室。頂層的1500呎也沒放過，一劈為二改造成兩間獨立公寓。

　其實早在2023年，黎氏既有意以暗盤方式脫手，開出的價碼：1.7億鎊。而心儀對象，正是那位瑞士名表租客，可惜未能如願。自2024年2月正式掛牌到今年7月末成交，黎足足等待了17個月。

　如果不考慮持有期間租金收入，那麼，黎氏在該項物業上賬面折損了14.8%。還請注意兩個事實，本次交易由為該物業當初提供交易貸款的銀行主導。同時，去年8月，黎在倫敦的另外兩處核心資產以7135萬鎊和3500萬鎊分別售予摩根大通及新加坡一家基金管理公司。而當初的買入價，則是7600萬鎊和4900萬鎊，即各自損失了6.2%和28.8%。

　倫敦城中發生的這一切，事實上與9603公里外的香港一脈相承。就在7月31日，本埠媒體曝出黎永滔位於赤柱那套佔地6700呎，擁有私人泳池、花園和無敵海景的獨棟別墅成了銀主盤，標價：3.45億港幣。唯一幸運的是，14年前他以公司名義購置時只花了3億。總算，這次沒虧！

　所謂銀主盤，指借款方將自己擁有產權的房子質押給金融機構以尋求放款，一旦逾期，債權人有權收回物業拍賣。對於普通投資者，將自住物業抵押貸款乃是大忌，不過，對於喜歡旁人奉承為「香港舖王」的黎，當然更看中「富貴險中求」。

　自1991年憑藉500萬港元買下灣仔鵝頸橋邊舖位一年市值翻倍，在近30年時間內，黎永滔堪稱「長勝將軍」。

　個中最被外界津津樂道的，包括1998年從羅兆輝手中以1500萬港元白菜價購入銅鑼灣怡東商場地下22號鋪一一亞洲金融危機前，「神童輝」的入手價則高達6500萬港元，而至2020年賣出時，黎淨賺2500萬港元，166%的淨收益率。又或者在21世紀初，聯手另一資深買家6000萬港元買入銅鑼灣總統餐廳舊址，然後施展最為拿手的「劏舖」手法，化整為零切成近百個小鋪出售，數日內成功套現3億港元。

　黎有一個頗為自負的心得：同一塊地皮，住宅可以蓋五六十層，商舖只得數百近千呎，十分罕見。況且香港豪宅和寫字樓都曾累跌50%，只有商舖物業一枝獨秀、屹立不倒，價錢還升咗15%-20%。

　一句話，舖位在手，財富我有。

　值得注意的是，無論黎永滔，還是同樣被稱為「香港舖王」的鄧成波，甚至包括揚言要買夠一千間舖位當「未來鋪王」的李根興，基本都會把財務槓桿放大到極致。也就是說，自家投一塊錢必須用借來的3塊5塊錢一次搏盡。在地產順周期時，該種方式儘管險峻倒也能屢屢得手，但問題有二：受外部政策環境影響大，以及，順周期真的會永垂不朽嗎？

　2013年，港府開始限制商業地產的抵押貸款，銀行方面對房產估值亦趨於謹慎，再加上此前城中發生的多起事件，令黎決心遠赴倫敦掃鋪。畢竟，邦德街那裏租金回報率達到4%-4.6%，而香港羅素街只有1%-2%。同時，香港針對商業地產的印花稅也遠遠高於倫敦。這，是一個簡單的計算。

　香港主力華人資本進軍倫敦，始作俑者當屬李德義。這位百年傳承恆豐酒店系的二代接班人，早在1994年就用5100萬英鎊收購了牛津街附近13.8英畝核心地段。後期更購入擁有中國城權益的公司26.3%股權，控制大大小小91間餐廳、49個商舖和160套公寓。最多時，李德義家族在倫敦擁有200處物業，年租金逾10億港幣，被譽為「除英國王室外最大的私人地主」。

　然而，真正風起雲湧卻是在2016-2017年英國脫歐前後，這一歷史性事件導致英鎊兌港元貶值15%。其中最著名的案例，自然是2017年中渝置他張松橋11.5億英鎊購入奶酪刨大廈，和李錦記家族稍後以12.825億英鎊收購對講機大廈，分別刷新英國單棟商業樓宇交易額最高紀錄。

　大佬有大佬的玩法，一批身價相當的中輕量級富人，則專注於核心地區那些哥德式巴洛克式混合的建築。這一思路，其實是港式金錢遊戲的異國版再現。後來售予摩根的那棟牛津街物業，租客麥當勞每年的房租就超過200萬英鎊，且一簽約就到2038年。

　很可惜，外部大環境終究變了。先是老家那廂名下舖位市值大幅下挫，租金收入都不夠抵消高昂的貸款利息。而英國這邊出於自身財政原因，居然修改了為擊敗拿破崙而誕生迄今己延續了226年的全球首個《個人所得稅》法案。對於那些「非英國居民海外房東」，「富人稅」的閘刀着實犀利。

　命運的判詞至此寫就。12年後，「舖王」成了「撲王」，黎被迫清空在倫敦的黃金物業。與其同等做法的，還有劉鑾雄和一干富商。只不過有人傷筋動骨但還能斷尾求生；有人，則前途未卜。就在一個月前，曾入選香港福布斯富豪榜第19名的鄧成波，在去世4年後，其家族後人被債權人要求破產清算。

　心口的硃砂痣，牆上的蚊子血，時代的切割線決定了那抹鮮紅的最終屬性。但也是在這一時刻，雖然泡泡瑪特否認6300萬鎊收購牛津街1.9萬呎物業用作旗艦店的傳言，而京東卻大方承認正在進入倫敦市場，只不過，更看重的是物流資產。

　或許，劉強東會想起編撰《英語大詞典》的塞繆爾·約翰遜的那句話：厭倦倫敦等於厭倦生活。

　北京 子瑜