9月11日下午，2025年中國國際服務貿易交易會 「投資北京會客廳」迎來「通州時間」，通州區區長助理林巍、北京盈科律師事務所通州負責人陶奕來到直播間，就通州區在財富管理方面的創新實踐和發展機遇進行了深入介紹。

　近期，北京市通州區憑藉全國首單住宅類不動產信託財產轉移登記的成功落地，以及在信託制度創新、產業生態構建上的突破性進展，成為全國財富管理領域的焦點。作為定位 「全球財富管理中心」 的北京通州，正積極探索以不動產信託為切入點，破解行業痛點、服務民生需求，同時布局股權信託新賽道，逐步形成 「政策創新 + 產業集聚 + 民生服務」 三位一體的財富管理發展新格局。

　民生案例破題：「通州模式」 守護特殊家庭未來

　通州居民田女士的故事，成為通州財富管理 「溫度」 與 「專業」 兼具的生動註腳。作為電影《海洋天堂》主人公原型家庭，70 歲的田女士面對自閉症獨子的終身照護難題，通過國投泰康信託設立特殊需要信託 —— 以名下通州區商業房產為信託財產，實現 「生前養老照護有保障、身後子女生活無擔憂」 的雙重目標。

　這一 「通州案例」 並非簡單的信託業務落地，而是構建了一套全流程保障體系：在法律架構上，通過 「受託人（信託公司）管理 + 繼受行權人決策 + 監察人監督」 的三權分立模式，杜絕財產侵佔風險；在資產保障上，房產作為普通家庭核心資產，其價值可覆蓋受益人終身照護成本；在服務目標上，既解決當下居住需求，又為未來房產變現支付照護費用提供路徑，精準回應特殊家庭的核心訴求。

2025年中國國際服務貿易交易會 「投資北京會客廳」迎來「通州時間」

　制度創新破壁：三大突破打通不動產信託堵點

　「通州案例」 的成功，源於對傳統信託行業三大結構性難題的系統性破解。此前，不動產信託因產權模糊、流程繁瑣、稅負高企等原因推進較難進，而通州通過制度創新實現關鍵突破：

　權屬界定實現法定隔離：在不動產權證明確標註 「信託財產」 屬性及專屬信託編碼，通過法定公示程序確立信託財產獨立地位。這一創新從根本上解決了過往房產登記在信託公司名下、易被納入償債資產的風險，風險隔離效力顯著提升。

　流程效率實現質的飛躍：摒棄傳統 「現金注入 - 購置房產」 的繁瑣路徑，創新採用 「直接產權過戶」 模式。房產過戶至信託賬戶的耗時從 「月級」 壓縮至 「兩小時內」，同時消除萬元級過橋資金需求，大幅降低普通家庭參與門檻。

　稅收政策優化持續推進：針對法人持有房產導致的契稅、房產稅、所得稅三重稅負疊加問題，通州已向監管部門提交 「實質課稅」 原則下的稅收框架建議，目前政策修訂方向已明確，下一階段將實現稅制適配的制度性突破。

　截至目前，通州不動產信託財產登記全流程僅需一個半月即可完成，較傳統模式效率提升超 80%，成本降低近萬元 / 單，為業務規模化推廣奠定基礎。

　產業生態聚勢：從 「政策試點」 到 「財富高地」 的跨越

　作為國家金融改革試點地區，通州始終將信託創新作為 「全球財富管理中心」 建設的核心抓手，而非單純的改革任務，形成獨特的產業發展優勢：

　構建 「法律創新特區」 生態：通州司法與行政系統對信託架構的理解深度、包容性及法律確定性均處於全國前列。正如參與 「通州案例」 的律師陶奕所言，「選擇通州意味着更靈活的法律工具應用空間」，這一優勢吸引頭部律師事務所、稅務機構、財務服務機構主動對接，過去需政府主動邀約的專業機構，如今紛紛上門尋求合作，信託產業鏈關鍵要素加速集聚。

　打造 「雙輪驅動」 業務格局：在不動產信託形成 「經驗輸出」 樣板的同時，通州正借鑑其協同機制推進股權信託財產登記試點。股權信託將重點服務民營經濟，通過持股平台落地通州，吸引全國優質經營性資產的財富管理業務匯聚，實現 「不動產信託輸出經驗、股權信託匯聚業務」 的雙輪驅動，助力區域經濟體量躍升。

　聚焦財富傳承藍海市場：通州精準把握我國每年 4500 億 - 5000 億元規模的財富傳承市場需求，以信託為核心，聯動保險、遺囑、慈善等工具，構建 「金融 + 非金融」 協同的傳承服務生態。目前，針對養老規劃、殘障保障等民生需求的信託產品已形成可複製模板，普通家庭獲取專業財富管理服務的成本較傳統模式降低 60% 以上。

　通州香港優勢互補  可服務跨區域財富傳承需求

　林巍先生特別指出，通州與香港在財富傳承方向合作潛力巨大，一方面香港成熟的信託制度經驗可為通州提供參照，一方面針對企業家 「國內外雙重財產」 服務需求，可形成 「香港承接境外服務、通州承接境內服務」 的協作分工——通州通過與香港合作可承接內地龐大的境內服務需求，雙方協同可滿足跨區域財富傳承需求，實現優勢互補。

　林巍先生表示，「通州的目標不僅是成為業務匯聚地，更要成為經驗輸出地」。 隨着不動產信託的普惠價值持續釋放、股權信託的產業賦能效應逐步顯現，通州正以信託創新為支點，撬動全球財富管理中心建設，為全國財富管理行業轉型提供 「首都樣本」。（記者 林彬彬 楊凌雲）

　頂圖：9月11日，通州區區長助理林巍、北京盈科律師事務所通州負責人陶奕做客「投資北京會客廳」