今年第三季度，上海辦公樓市場租金下行繼續帶動成本驅動型搬遷和升級需求，同時部分行業需求回暖。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示，當前整體市場持續利好租戶，企業積極尋求更有利的租約條款和品質升級機會。

    據悉，在「促消費」政策和新消費趨勢推動下，上海零售物業租賃需求持續恢復，入境遊與國內旅遊帶動部分核心商圈淨吸納量增長。物流地產方面，租賃活動仍以降本為導向，鄰近消費端的新項目持續吸引租戶入駐。

    上海投資市場則在標桿性商辦項目成交帶動下回暖，大宗交易熱度持續回歸核心區域。在利好政策加持和入境旅遊市場持續升溫的雙重推動下，上海酒店市場整體業績持續向好。

    三季度，上海全市淨吸納量錄得190,400平方米，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源，部分行業展現擴張需求。仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監王岳表示，金融服務業保持韌性，其中私募基金需求有所上升。同時，與人工智能相關的科技互聯網企業以及以戶外運動為代表的零售品牌，其辦公租賃需求保持活躍。

    三季度中央商務區與非中央商務區淨吸納量分別錄得53,700平方米與136,700平方米。隨着甲級與乙級辦公樓之間的租金價差逐漸縮小，更多企業選擇搬遷入甲級樓宇以實現性價比更高的升級。與此同時，第三方辦公運營商在中央商務區及非中央商務區均較為活躍。

    三季度全市共計兩個非中央商務區項目竣工交付，總建築面積錄得127,800平方米。得益於成本驅動型需求以及本季度無新增供應，中央商務區空置率環比下降0.6個百分點，達到16.3%。空置率較高的項目業主在租金方面仍保持較大的議價空間。雖然新項目預租進展有限，來自產業園區與遠郊租戶的升級需求推動非中央商務區空置率環比下降0.5個百分點至30.5%。

    甲級辦公樓租金保持下行趨勢，三季度整體市場持續利好租戶方。中央商務區租金達到6.6元/平方米/天。業主為保留現有租戶同時吸引新租戶，在續租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業主表示願意在延長租約的前提下接受租約重組。非中央商務區租金達到4.3元/平方米/天。較高的空置率使得業主進一步調整租金預期及租賃策略。為吸引租戶入駐。業主繼續提供更具吸引力的價格和激勵政策。

    在新興消費趨勢的推動下，今年第三季度，運動服飾、潮流玩具、寵物用品及服務與消費電子的租賃需求保持活躍。黃臻表示，「以舊換新」政策落地以及科技進步為數碼電子及家電業態的租賃需求提供了有力支撐。儘管本季度無新增供應，上海市區仍錄得105,490平方米的淨吸納量。

    上海核心商圈空置率環比下降0.8個百分點至8.8%，主要受益於品牌方對旗艦店及概念店選址需求的持續升溫。 此類門店正日益成為品牌提升形象、打造獨特消費體驗的重要載體。此外，入境遊與國內旅遊持續回暖，帶動南京東路、新天地、淮海路等遊客密集商圈租賃活躍度顯著回升，淨吸納量明顯提高。2025年第三季度，非核心商圈租賃活動也有一定進展，平均空置率環比下降0.6個百分點至13.5%。

    上海零售物業租金延續下行趨勢。在市場競爭壓力下，三季度業主方繼續提供租金優惠及具有吸引力的租賃條款和激勵政策以吸引品牌入駐。核心商圈首層平均租金環比下降1.4%至42.5元每平方米每天。非核心區域租金環比下降1.9%至14.7元每平方米每天。

    黃臻進強調，儘管整體零售市場仍面臨挑戰，隨着國家繼續支持服務消費、以舊換新及個人消費貸款貼息等政策，市場信心有望穩步修復。預計運動服飾、潮流玩具、數碼電子及家電品類的租賃需求將保持活躍。（宋健）