山西省港區政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席 蔡志忠

　投票選舉，共創未來！昨天(12月7日)是香港立法會選舉日，雖然本欄主要評論經濟與樓市，但筆者要首先表示，樂見全港市民踴躍投票，氣氛熱烈，也投票了自己心目中的人選。

　筆者的上一篇文章，提到核心區甲級商業大廈樓價升100%，比施永青先生預測的住宅價格升85%還要快，引來坊間不少質疑聲音。這也難怪，因為近來住宅市場成交暢旺，樓價已經回升3%至4%，形勢相對較好，發展商甚至開始積極投地了；反觀甲級寫字樓雖然交投也很頻密，然而成交價格仍然十分低迷，過去幾年，甲廈價格從高位下調五至七成，似乎難以大幅反彈，要回升100%談何容易。那麼為什麼我會作如此大膽的預測？其實，大幅回升表面上看起來像是很難，真正並不難，原因是我們的預測都在6年後。

　甲級商廈和商舖市場是一個幾乎被所有專家唱跌的市場，原因不外是老生常談，看淡甲廈的理由：經濟不景外資撤離、企業對甲廈需求大減、供應過多空置率達11.2%等等。先講商業物業，早幾年受新冠疫情困擾，加上企業外遷和公司規模縮小等，寫字樓巿場的確受到很大衝擊，因此才會有大跌五至七成的價格出現，然而近年外資重回香港、金融中心地位上升、資金人才蜂擁而至，港島核心地段甲級寫字樓消化迅速，這個市場已在變天。別錯誤以為11.2%的空置率很高，假如回到以前正常的8%左右，便是樓價大幅反彈之時。大家可要知道，這個市場沒有土地新供應，不像住宅市場。

　電商整體銷售市佔率不算高

　另一邊廂，看淡商舖市場的原因：遊客消費模式轉變、電商平台網購盛行、全港商舖到處交吉等等。這些都象徵着傳統經濟受到新經濟衝擊的過程，然而直到今天，在香港的整體零售銷售總額中，電商只佔整個市場約10.4%，顯然所謂網購盛行並沒有搶走太多實體生意，因此只要用心經營，實體店生意仍有作為。當年2012年王健林與馬雲1億元注碼的賭局，打賭於10年後網購銷售額能否達到市場50%，贏家其實是王健林，因為直至去年底，中國電商佔整體零售業總銷貨價值的比例約為26.8%。中國內地的商業環境，以快到模糊的速度發生着變化，虛擬經濟和傳統經濟深度綁定，以至於我們很難說是電子商務顛覆了傳統商業，還是傳統商業吸納了電子商務，這也難怪企業家都說要線上線下同時經營，同步發展。

　其實，以上論點並非筆者預測樓價上揚的最強理據，讓本人最有信心甲廈能在6年內上升100%的原因，是那些口中整天說樓價大跌的新經濟人。如阿里巴巴馬雲、京東劉強東、藍思科技周群飛等等，這些電商平台大老闆和科技巨擘的領頭羊，總是形容網購將取代實體經濟，香港樓價將會大跌，可是他們卻都正在大舉購買香港房地產，而且行動只是剛剛開始，出手是數以十億元計算，他們用實際行動代替了身體語言。新經濟這麼成功，這些有錢的公司卻幾乎都在想着買樓，尤其是要投資核心區優質物業，港島核心地段可供買賣的甲級商廈只有10幢左右，選擇非常有限。甲廈賣盤供應有一天會斷層，利息明年將進一步下調，只要解開高息的枷鎖，樓價就可撥開雲霧見青天！