美國聯儲局於本港時間周四凌晨一如預期減息0.25厘，惟本港銀行未有跟隨減息。中原按揭董事總經理王美鳳表示，減P周期已完成，本港按息維持3.25%，今年按息累減0.25厘，去年啟動減息至今累減0.875厘，料明年上半年按息處封頂維持3.25%中性偏低水平，低於30年平均按息3.78%，明年下半年美息政策是否改變存變數。

　王美鳳表示，基於今年9至10月銀行已分別減息兩次，銀行基本活期存息已降至零水平，存息已減無可減，而減P幅度去年至今已累達0.875厘，已抵銷對上一次加息周期之加幅，故此減P周期已完成，是次美國減息後銀行維持P不變符市場預期。

　她又稱，今年美國減息幅度達0.75厘，去年減息期開始至今減息幅度已累達1.75厘，令美息現已返回現為3厘多中性水平，故此美國聯儲局亦指出明年再續減息之空間收窄，現階段美國預期明年減息次數減少及美息仍處3厘以上水平。然而，美國調整息率步伐除視乎經濟就業及通脹數據發展外，亦得留意鮑威爾主席任期於明年5月屆滿後，繼任者是否推動偏向寬鬆政策支持延續減息，這樣將會令現任鮑威爾主席指出的息率政策出現變化，而令明年下半年美息走向出現變數。

　針對本港樓市，王美鳳指出，今年樓市發展持續向好，市場客源增加，包括轉租為買的用家、買樓收租的客戶、趁低吸納的投資客、以及來自內地或海外買家置業者均有所上升，物業交投持續暢旺帶動買家入市信心全面提升。

　她續指，去年起，市場按息提早下跌，現時按息已維持於中性偏低水平，加上一般存息歸零，推動資金尋出路尋求較好回報，基於物業租金回報高、樓價追落後回升潛加大，料可持續吸引資金流向樓市，加上股市繼續造好帶動套股換樓尋求穩定回報意欲亦增，這些利好因素在明年延續，料可進一步推動樓市交投，並鞏固樓市處於上升軌道。

　王美鳳表示，自2024年9月起，銀行已加快先後5度減P，隨着銀行下調最優惠利率（P），H按封頂息率（以P按為基準計算）亦同步下降；市場按息已由2024年9月時之4.125%顯著下跌至目前為3.25%，累積減幅達0.875厘，令新按及供樓人士的供款負擔得以大幅舒緩。

　舉例，以貸款額100萬元、30年期計算，按息由去年4.125%降至現時3.25%計，每月供款由4847元減至4352元，每月供款大幅減少495元，減幅達10.2%。若以目前新造按揭平均按揭額約450萬元、同樣以30年期計，經歷5次累計減息後，每月供款由21809元顯著減少至19584元，每月節省2225元，減幅同樣達10.2%。累計減息有效幫助供樓人士及置業上會人士減輕負擔，最低每月入息要求亦由43618元降至39168元，門檻大幅降低4450元（或10.2%）。（記者 林德芬）