剛需主導成交、改善性需求旺盛……2025年，深圳全年住宅網簽總量約9.41萬套，其中二手房網簽佔比突破60%。業內專家認為，2025年深圳房地產市場運行呈現出「以價換量」的特徵，核心地段優質房產價值愈加凸顯。

　新房市場現房銷售佔比提升，核心地段價值凸顯

　2025年，深圳新房市場呈現「預售降溫、現售增長」的分化態勢。樂有家研究中心的數據顯示，2025年一手住宅網簽總量（預售+現售）37879套。其中，新房分化明顯，一手住宅預售網簽量24549套，同比下降35%，現售網簽量13330套，同比上漲28%，現房時代加速到來。

　2025年深圳新房整體去化壓力相對較大，但也誕生了不少網紅盤，從開年的龍華中洲迎璽萬人看房拉開2025年序幕，到深鐵瓏境、前海時代尊府多次開盤熱銷，到年底四大頂豪入市熱銷帶動翹尾行情。

　「核心地段優質房產價值愈加凸顯，剛需高性價比及公寓高租售比的項目去化也相對較好。」樂有家市場研究總監蔣飄向記者介紹，從價格走勢看，2025年深圳一手預售住宅網簽均價為5.31萬元/㎡，同比下降1.7%，降幅較上一年收窄。

　2025年，深圳一手住宅網簽量價月度走勢呈現出「前高中低後翹尾」走勢。數據顯示，1-4月新房成交量尚可，1月網簽量突破5000套，3-4月網簽量超3500套，5月以來深圳一手住宅網簽量處於低位，多在2000-3000套左右徘徊，12月在四大頂豪入市及年底房企加大優惠力度衝刺下，網簽量小幅上漲。

　市場也出現了分化特徵，從各區一手住宅網簽量對比看，龍崗、寶安、龍華三區成為新房成交主力區域，網簽均超7000套。光明區以5272套位居第四，核心地段項目憑藉品質優勢持續熱銷。

　位於龍華的深鐵瓏境II雲賦項目在認籌凍資期間，吸引來自香港的購房群體。40餘人的香港看房團專程前來探盤，從香港島趕來的黎先生表示，從西九龍坐高鐵到龍華僅需20多分鐘，比在香港跨區通勤還方便。深鐵置業的銷售部負責人告訴記者，工作在香港、生活在深圳，已成為港人置業的新風向，2025年已經接待了10餘批超20人的港人看房團。

　剛需主導成交，二手房市場連續10個月站穩「榮枯線」

　2025年，深圳二手房市場延續上一年回暖態勢。市房地產中介協會數據顯示，2025年12月，深圳二手房錄得6612套，較上月增長14.8%。樂有家研究中心的數據顯示，2025年全市二手房網簽量達56217套，同比上漲3.2%，二手房錄得量69773套，同比上漲4.3%。二手住宅成交均價為5.9萬元/㎡，同比下降6.3%，整體呈現「以價換量」的走勢。

　值得一提的是，從月度走勢看，2025年深圳二手成交趨穩，二手房錄得量連續10個月站穩「榮枯線」，維持在5000套以上。其中，3月「小陽春」及12月「翹尾」行情創下了2個小高峰，3月錄得量為7703套。

　從各區二手住宅網簽量數據看，除福田、南山外，2025年各區二手住宅網簽量同比均上漲。從絕對量來看，龍崗網簽量穩居第一，達13446套，其次為福田、南山、羅湖，網簽量均超8000套，羅湖受限購放開利好明顯。

　近三年深圳一二手住宅網簽量佔比數據對比顯示，2025年深圳二手住宅網簽量佔比60%，相較2024年提升7個百分點，存量佔比進一步提升。

　而剛需群體也成為成交主力，2025年，深圳500萬以下房源成交佔比59.4%，相較2024年提升2.8個百分點，剛需成交佔比進一步提升。同時，1500萬以上高端改善成交佔比也小幅上漲。

　對此，樂有家研究中心負責人唐儷瑕認為，在房地產新政及住房公積金新規的「加持」下，購房門檻及成本降低，總價與月供適配性增強，給了更多剛需上車的機會，加上改善需求群體持續入場，房地產行業正從「調整期」邁入「平穩發展期」。（受訪單位供圖）