北部都會區的發展料以數十年計，德勤預料，內地的建築及產業園公司將對發展北都較感興趣，呼籲港府在發展北都的過程中，應引入龍頭企業，相信藉龍頭企業的參與，可順帶將相關上、下游公司一並帶入參與開發北都。

    德勤中國戰略及經濟諮詢服務合夥人江偉軒接受訪問時稱，內地產業園料對開發北都感興趣，當前最理想的情況是，除了進行開發，若龍頭企業一並參與北都園區的營運，將有望形成園中園的格局。產業園在參與大型基建時，未必單純聚焦租金收入，而是着眼在開發北都的過程中有何戰略優勢，如何利好他們的供應鏈，以及在過程中可享有什麼協同效應。

    德勤中國香港政府及公共服務行業主管合夥人胡家威則認為，若內地或中資企業參與北都開發，可從中利用香港出海。對於香港地產商在開發北都的取態，胡家威估計，除了產業設施外，北都也有住宅及商業項目，相信香港本地地產商也對北都開發有興趣；觀乎內地產業園具有相關開發經驗，相信香港本地地產商或會與內地企業合作，一同開發北都。

發展初期可採DBB或DBO模式

   香港過去的大型基建當中，除了採納自主研發方式，也透過設立特殊目的公司（SPV）或採用公私營合作（PPP）模式進行開發。對於北部都會區應採用什麼種類的公私營合作模式，江偉軒預期，在北都發展的初期，由於資金模式尚未穩定，將傾向採取「設計——招標——建造」（DBB）或「設計——建造——運營」（DBO）的開發模式；若港府設有資助，亦可採取「建設─運營─移交」（BOT）模式。

   目前，BOT 模式應用於啟德智能輕軌建設。江偉軒表示，若要BOT 在北都「行得通」，需視乎回報率而定， 「一般而言，私人企業進行基建項目，預算項目的內部回報率（IRR）需介乎7%至10%，若港府可提供資助，對私人企業而言，較容易預算風險」。

   對於引入私營企業參與北都開發的過程中，如何解決高昂成本及收費的問題，江偉軒認為，若日後北都開發採用BOT模式，可清晰釐定條款，從而避免陷入規管及項目公私營平衡的挑戰。

拓寬融資路徑提供持續穩定資金保障

   北部都會區面積廣、開發年期長，資金的供應勢成開發成敗的關鍵。對此，德勤認為，面對當前地產市場的調整期，港府的土地配套支持難以完全覆蓋土地開發成本，該行不排除港府為北都發行零售債的可能性；未來應進一步拓寬融資路徑，為項目開發提供持續穩定的資金保障。

   德勤中國香港政府及公共服務行業主管合夥人胡家威認為，北都的投資預料需要3萬億元至5萬億元，加上與以往由地產主導的發展模式不同，因此要藉助戰略及財務投資者投入北都。

   德勤中國戰略及經濟諮詢服務合夥人江偉軒則指，觀乎目前地產市場並非處於上升同期，如何進行土地融資成為問題， 「但畢竟北都是一重要投資機會，因此要思考如何將開發北都變成商機」。

   因此，德勤建議，北都開發可採取混合模式及現實世界資產（RWA）融資。其中，在應用RWA 方面，德勤認為，將資產分拆成為小額代幣，除了顯著提升資產的流動性外，亦可拓寬全球融資來源，提升融資效率。

   至於採取混合融資模式方面，德勤認為，透過公營資金介入，從中降低私人資本的風險敞口，增強私營機構參與意欲；若以少量公共資金精準投放至周期長、風險較高但長期回報穩定的基建項目，可為項目帶來槓桿效應。

可發行零售債券向公眾集資

   對於港府應否專為北都發行零售債券，江偉軒表示，現有港府發行的基建債，已可調撥款項予北都開發，但他仍不排除向公眾集資的可能性，期望除了機構投資者，廣大的零售投資者亦可從中參與。(記者 鄺偉軒)

圖說：胡家威（右）認為，若中資企業參與北都開發，可藉此機會利用香港出海。記者鄺偉軒攝