行政長官李家超將於9月17日公布新一份施政報告，市場關注的一個重點是「科教」，另一個重點則是「穩樓市」。香港樓市必須穩，回顧過去10年地價收入佔政府收入比例，正常約兩成，2023年以來這個比例急跌至不足4%；同時，香港的利得稅、薪俸稅收入與樓市息息相關，樓市下行這兩種稅收也會隨之下降。

　簡言之，如果樓市不穩，香港庫房將會越來越緊張，發展科教也會陷入「巧婦難為無米炊」的窘境。

　觀察市場風向，直接說結論，以下「穩樓市」的幾招相對靠譜：一，放寬投資移民買樓限制，將現時投資移民計劃中物業投資計算的額度，由1000萬元上限放寬至1500萬至2000萬元；二，重推「置業資助貸款計劃」幫助市民首置上車；三，容許市民動用自己一定比例的強積金(MPF)做首期；四，配合香港打造國際教育樞紐，推出更多措施鼓勵興建學生宿舍及配套設施，供本地及外地大學生入住。

　市場認同鬆綁投資移民

　關於第一招，投資移民計劃的全稱是「新資本投資者入境計劃」，現行機制下，申請人須投資最少3000萬元，其中300萬元投資在指定的「投資組合」，餘下2700萬元可投資金融產品或房地產。惟房地產無論投資多少金額，最多只會計算上限1000萬元，即投資房地產的投資者需要至少再放1700萬元到金融產品上面。計劃最初只覆蓋非住宅物業，去年10月施政報告宣布放寬至覆蓋住宅物業；住宅物業的門檻為5000萬元。

　市場普遍認同：一，房地產總投資上限，宜由1000萬元放寬至1500萬至2000萬元；二，住宅物業的投資門檻，宜由5000萬元降至2000萬至3000萬元。

　第二、三招都是幫助首置人士。近年政府陸續放寬按揭成數，2019年10月及2022年2月，政府先後推出「林鄭plan」「波叔plan」幫助市民上車。現在回過頭看，因為樓市步入下行周期，這批市民多數成了負資產。因而，當政府考慮是否再出招幫助首置人士時，包袱很大，誰能擔保樓價不會繼續下跌，到時會出現更多負資產個案，對吧？

　讓年輕人有置業的選擇

　因而，如果通過降低首置按揭成數至樓價95%，藉以幫助市民上車，這個槓桿水平較高，有一定危險性，爭議性較大且先擱置。但如果是重推「置業資助貸款計劃」，或者容許市民動用自己的MPF資金來做首期，這樣一來，對於年輕人而言，他們置業的門檻低了，多了一個上車的選項。至於最後是否上車，選擇權在年輕人手中，人生很重要的往往就在於「多個選擇」。

　第四招方面，當前政府已經宣布放寬商廈及酒店改裝為學生宿舍的限制，無須繁複的規劃程序或改地契，大幅降低改裝成本與時間。這種政策上的靈活性，使酒店及商廈能夠快速轉化為學生宿舍，如原有的停車場或後台空間可以改為健身室、自修室等設施，進一步增加物業的吸引力。

　支持大學生「住宿自由」

　這裏必須敲下黑板，現有關注學生宿舍的評論大多聚焦於非本地生宿位的不足，只是本地生一樣有宿位方面的需求。戴德梁行數據顯示，目前香港八所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4比1，意味着超過3個大學生爭1個宿位，反映香港大學生宿舍嚴重供不應求的情況：整體短缺達55400個。

　香港本地生四年大學生活，因為宿位不足，相當一部分大學生只能住一年的宿舍，那將是人生當中相當美好的一段回憶。從一個宏觀的角度看，既然政府已經推出青年宿舍，也支持興建及改建更多的大學生宿舍，如果忽略本地大學生的合理需求，那就有點說不過去。因而，構思一個更加全面的支持大學生「住宿自由」的計劃也就是順其自然的事情了。

　香港商報記者 蘇尚