2025年第四季度，上海甲級辦公樓市場成本驅動型的搬遷和升級需求繼續釋放。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示，整體市場繼續利好租戶方，企業利用當前市場條件積極爭取有利的租約條款和升級機會，部分行業在年末錄得大面積成交。

　上海零售物業租賃需求保持穩定，數碼電子及智能家電、運動服飾、潮玩雜貨、寵物消費及平價餐飲等業態相對活躍，帶動全市淨吸納量進一步增長。物流地產方面，租金持續下行，為租戶降本增效、優化物流空間提供了更多機會。上海投資市場熱度持續回歸核心區域；投資性需求有所提升。得益於國際客流的顯著回升, 上海酒店市場持續呈現積極復蘇態勢。

　2025年四季度，甲級辦公樓整體市場流動性繼續溫和修復。全市淨吸納量錄得16.1萬平方米，全年共錄得49.9萬平方米。四季度，中央商務區淨吸納量錄得5.3萬平方米，非中央商務區市場錄得10.8萬平方米。隨着甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續釋放。

　仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇表示，過去12個月，金融行業仍為甲級辦公樓需求的首要驅動力，佔比達23%。私募基金尤其是量化等證券投資基金業務規模增長，帶動相關租賃活動。與此同時，科技互聯網在年內錄得大面積成交，需求佔比攀升至17%，躍居第二位，其中人工智能相關領域的企業擴張尤為顯著。此外，以內資律所為代表的專業服務業仍保持韌性，需求佔比14%。隨着消費模式轉變，戶外運動和潮玩品牌展現辦公擴張需求。

　四季度迎來共計31.5萬平方米的項目竣工交付，全年新增供應錄得103.7萬平方米。四季度，中央商務區錄得兩個項目竣工交付，共計24.3萬平方米，推動空置率環比上升1.7個百分點，同比上升1.6個百分點，達到18.0%。非中央商務區錄得兩個項目竣工交付，總計7.2萬平方米，全年新增供應達到70.8萬平方米。

　據悉，整體市場持續利好租戶，租金仍處於下行通道。中央商務區市場租金環比下降2.8%，同比下降12.1%，達到6.4元每平方米每天。多數業主在租賃條款方面保持靈活的協商空間。部分維持較高出租率的業主則採取較為穩定的策略。非中央商務區租金環比下降2.7%，同比下降11.0%，達到4.2元每平方米每天。較高的空置率使得業主繼續調整租金預期並提供具有吸引力的激勵政策。

　2025年第四季度，在新興消費趨勢和政策刺激下，部分零售物業迎來新機遇：消費電子、運動服飾、潮玩雜貨、寵物消費和平價餐飲成為新增租賃需求的主要驅動力。黃臻表示，2025年第四季度零售租賃市場保持穩定，主要得益於新項目良好的預租表現及針對現有租戶的激勵措施。本季度上海市區淨吸納量達27.3萬平方米，推動全年總淨吸納量至40.4萬平方米。

　第四季度，兩個核心商圈項目與一個非核心區項目共帶來26.5萬平方米的新增供應。2025年全年，兩個核心商圈項目與三個非核心商圈項目合計交付47.6萬平方米新增供應。租金優惠與靈活租約策略持續助力業主填補原有空置面積，核心商圈空置率季度環比下降0.4個百分點至8.4%，非核心區空置率環比降0.2個百分點至13.3%。

　四季度全市平均租金持續承壓。核心商圈首層平均租金環比下降0.4%至41.8元每平方米每天。非核心區首層平均租金環比下降1.3%至14.4元每平方米每天。（田鋒）