香港倉儲設施樓齡偏高，面對來自跨境電商、溫控倉及金屬倉儲的需求，樓齡偏高的倉庫亟待重置。世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文估計，不計鐵皮倉，香港潛在需要重置的倉庫料達9000萬平方呎，尤其自動化倉庫的需求將越見增加，建議港府在設有限制之下，放寬樓底高度限制。

助港發展國際性物流城市

「當前香港貨倉的樓齡大多集中於26年至50年，且樓底高度亦集中於6米或以下，不方便物流行業的發展。」黎尚文稱，香港的貨倉樓底亟需加高至10米，才可配合成為國際性物流城市。

負重量的多寡是金屬倉庫的重要一環，黎尚文認為，觀乎現時香港先進物流倉的淨高約為5.5米，若以此計算，最高負重量只有約350 磅， 「若港府願意放寬樓底限制1.5米至2米，負重量可提升至500磅，屆時發展商將較易『計數』，繼而增加投資物流倉的意欲。」

籲港府容許分階段補地價

香港銳意發展商品交易平台之際，要覓得合適土地興建金屬倉庫殊不容易。對此，黎尚文坦言，除了建議放寬物流倉的樓底限制，港府亦可在北都嘗試接納以較低的地積比率興建物流倉， 「例如最少1倍亦可接受。」

與此同時，黎尚文亦建議，港府亦可容許發展分階段補地價，並接納以分階段形式興建， 「可先在打?時預留空間預備未來加建，藉此避免項目初期因地積比率要求過高而無法推進。」

有助物流倉向自動化轉型

另一方面，透過增加樓底高度，亦有助物流倉向自動化轉型。世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平預期，在可見將來，自動化倉庫的需求將越見殷切，雖然昔日倉庫大多屬勞動密集類型，但今天倉庫對勞動力需求已見降低。陳錦平相信，若往後物流倉庫要朝向自動化發展，樓底較高的倉庫將較容易轉型。

早年，香港的物流倉庫，以儲存出口產品為主。黎尚文稱，隨着人口老化拉升藥業及生物科技產品的需求，溫控倉的需求亦將隨之上升。另隨着跨境電商的發展，黎尚文預期，及至2035年，香港對電商倉儲的需求有望高達500萬平方呎，相信科技的投入應用，將有助提升倉儲設施的營運效率。

拆細北都地皮增物流商落戶意欲

北部都會區正處起步階段，當局已預留大量工業及物流用地。為了增加發展商投入的意欲，世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文建議，將北都範圍的地皮拆細。

「現時北都的問題在於每塊地的成本太高。」黎尚文認為，不少物流發展商希望地皮面積「細一點」， 「不希望動輒100 萬平方呎，若將地皮拆細至每幅一萬平方呎，有望吸引更多買家進場」。

加快審批提高發展商吸引力

對於港府提出訂立北部都會區專屬法例，簡化土地規劃及審批程序，世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平認為，加快審批將有助提高發展商的吸引力，「清晰度增加之餘，對發展商投地的意欲有正面作用」。

陳錦平亦預期，日後北都將聚焦吸引物流及生物科技等行業的公司進駐；觀乎北都的牽涉政府協助企業落戶，相信將以配地形式交予企業，而北都日後的物流用地，亦將以非商業物流形式出現。

至於商業物流用地，陳錦平預期，日後將集中於荃灣及葵涌， 「若整體物流倉庫的空置率重返個位數字時，可考慮入市」。世邦魏理仕預計，在2028年前，葵青區將落成合共670萬平方呎的大型物流發展項目。(記者  鄺偉軒)