團結香港基金（基金會）昨日（4月23日）發表旗艦年度研究報告《香港房屋趨勢導航2026》。報告指出，香港住宅市場正處於關鍵轉捩點。經歷調整周期後，本港私人住宅市場呈現「價量齊升」的復蘇勢頭。與此同時，公營房屋供應進入「策略性收成期」，面對公屋老化即將衍生的巨大挑戰，基金會倡議政府把握難得的政策窗口，將政策重心由單純增加供應，轉向系統性推動高齡屋邨重建。

　私人住宅：價量齊升庫存回落

　報告分析最新市場數據並得出結論：2025年本港私人住宅市場已步入價量齊升的復蘇期。樓價回升3.3%，成交量更激增18.3%——價量同步反彈，標誌着2021至2024年的調整周期已畫上句號。當中，以上車盤表現最為突出，A類單位（40平方米以下，約430平方呎）樓價升4.1%，售價400萬港元以下的單位成交量更按年飆升29.4%，反映印花稅門檻調低及全面「撤辣」下，有效釋放剛性需求並刺激投資意欲。

　隨着落成量放緩及交投上升，本港樓市淨吸納量自2021年以來首次重上正數，新盤貨尾量亦較高位回落18%。庫存壓力紓緩，促使發展商改變策略，由過往「以量為先」減價促銷，轉為以利潤為本的定價方針，反映供應失衡最嚴峻的時期已過去。

　隨着市況回暖，發展商部署轉趨積極，展現進取的前瞻性布局。2025/26年度土地市場呈現「雙軌復蘇」，官地招標及補地價（契約修訂/換地）的收入均錄得增長。官地招標競爭愈趨激烈，入標價差距收窄，每幅地皮平均吸引8至9份標書，顯示市場一致認為地價已見底回穩，為後市提供更堅實支撐。

　市場展望：供應將見周期低位

　展望未來，報告預計，2026至2030年私人住宅年均落成量為17100個單位，惟短期供應將迎來周期性低位。2026年，落成量料回落至約16700伙，2027年進一步減至約15400伙。其後，隨着動工量及「熟地」供應趨穩，落成量預計於2028至2030年將再次回升。展望2031至2035年的第二個5年期間，視乎政策及市場調整，年均落成量預計介乎13300至24800伙。

　報告分析，本港人口過去數年呈強勁「V型」反彈。雖然出生數目等本地自然增長因素還在放緩，但外地人才及學生大量流入，為樓市注入新動力，並帶動租金創下歷史新高。加上按揭利率跌穿3.5厘的封頂水平，借貸成本亦明顯低於租金回報，帶動市場需求逐步「轉租為買」，為後市提供穩固的基本面支持。

　值得關注的是，反映樓市供需平衡的「供應庫存月數」指標，已由2023年高位的102個月，大幅減半至2025年的49個月，顯示市場平衡正迅速收緊。視乎動工量變化，預計到2030年，此比率將落在28至62個月之間。為防市場大幅波動， 基金會建議建立一個主動及靈活的土地供應框架，結合「供應庫存月數」與樓價走勢，更全面審視市場狀況，讓當局透過彈性調節推地步伐，主動引導市場平衡。

公屋老齡化挑戰來臨 三招助重建

　「香港公屋老化已逼近臨界點！」團結香港基金最新報告指出，特區政府近年在提速建屋步伐、縮短輪候時間及提升居住質素等方面均取得穩步進展；推動公屋重建方面，目前規劃及進行中的重建項目單位數量亦大幅擴展至約41000個，遠超過去10年累計約17000個單位的落成量。惟與上述同時，本港公共屋邨老齡化正帶來巨大挑戰，預計未來10年，房委會轄下有超過25萬個公屋單位將陸續踏入50年樓齡，而每個單位平均維修及改善工程開支亦持續上升，單靠零碎修繕工程已難以為繼，因此未雨綢繆尤顯必要。

　隨着未來5年及10年的傳統公營房屋年均落成量顯著改善，預計分別達35000及45000萬個單位，雙雙超越《長遠房屋策略》（《長策》）每年29400個單位的目標，香港正迎來系統性推動高齡屋邨重建的歷史契機。

　為此，基金會提出三大制度性改革倡議：首先，將每年10%至15%的公營房屋落成量撥作專屬調遷儲備，用作安置受重建影響的公屋居民。其次，在《長策》框架的供應目標內分開列出「重建配額」，每年披露預留的單位數目，以及滾動式的5年期項目清單。再次，在合適項目增加重建後的資助出售房屋比例（如將公屋/綠表置居計劃與其他資助出售房屋的比例訂為60：40），透過跨單位補貼，可將淨支出大幅降低高達78%。報告稱，「三管齊下，可將公屋老化的巨大挑戰，化作推動重建的重大契機。」

【智庫觀點】政策思維須與時並進

　團結香港基金總裁李正儀：

　香港房屋發展正站在一個歷史性的轉捩點。隨着私樓市場逐步回穩，公營房屋供應漸入佳境，政策思維亦須與時並進。面對市場周期起伏與公屋急速老化的雙重挑戰，未來關鍵在於「精準管理」以數據為本，靈活調節造地節奏，防範大起大落；把握供應改善的黃金窗口，果斷推動高齡屋邨重建。

　香港房屋政策， 必須實現一次根本性轉型，全面邁向「管周期」「提質素」「謀長遠」。

　團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺：

　香港私人住宅市場已進入復蘇軌道，凸顯剛性需求釋放與發展商行為轉向的雙重轉變。值得留意的是，發展商已由被動減價去庫存，轉向以利潤為主導的主動定價——這是行業信心重建的明確信號。

　建議當局建立一套前瞻性土地調控框架，以數據驅動推地節奏，在供應低谷與需求高峰之間靈活調節，防止市場再度大幅波動。

　團結香港基金助理研究總監、土地及房屋研究主管梁躍昊：

　香港公營房屋發展近年穩步向前，為持續提質創造了更大空間。 未來10年供應高峰，將首次為香港提供具規模的調遷資源，這是推動系統性重建的關鍵。 這亦是提升居住質素、釋放發展容量、重整老舊社區的必要投資。（記者 姚一鶴、林德芬）