香港樓市這一輪「小陽春」來得又急又猛，樓價指數連月反彈，成交量比疫後低谷翻了幾番。樓市背後真正的推手，除了本地剛需客，還有一股悄然湧入的環球資金。IQI香港區域總監李瑞華，便是這波資金潮裡其中一隻醒目的「春江鴨」。他的經歷，彰顯了環球資金正「用腳投票」看好香港樓市前景。

   過去10年，李瑞華主力做「外銷」——協助香港人到大灣區、東南亞置業。2015年起步，先是大灣區學區房與商業樓，後來戰線延伸至馬來西亞、泰國、柬埔寨，疫情前銷情甚為理想，團隊擴充至數百人。那時候的他，總愛笑稱自己是「一帶一路的推銷員」。沒想到風水輪流轉，2024年初香港政撤銷所有外國人買樓的「辣招」之後，香港樓盤忽然變成「搶手貨」，他順應資金流向，果斷轉身，利用在大灣區和東南亞累積的人脈，專門帶海外客來港買樓。昔日「海外置業顧問」，如今搖身一變成了「香港樓盤大使」。

   「跟着資金走」才是王道

   「Follow the money（跟着資金走），這是做地產最基本的生存之道。」李瑞華接受本報記者訪問時指出，香港樓市在亞太區內已屬「低水位」。美元持續偏弱、中國經濟復蘇預期升溫，加上息口有望回落，環球資金開始重新把目光投向香港。他手頭的客戶名單，從馬來西亞華商、泰國、印尼退休人士，到大灣區創業家，個個都想來香港「抄底」。

   這些海外買家口味其實很一致，也相當有趣。李瑞華總結出三大偏好：第一，偏愛新樓，愈新愈好，最好是即將入伙或現樓，免去漫長等樓的煩惱；第二，偏愛學區房，啟德、何文田這些名校網簡直是「吸鐵石」，不少東南亞客戶一聽到就兩眼放光，說要給下一代「香港教育加持」；第三，偏愛有香港特色的地區，例如愉景灣，那種低密度、海景洋房加會所的感覺，讓他們覺得「這才叫真正的香港生活」。

   李瑞華自己也笑說，有一回帶馬來西亞客戶去看愉景灣，客人站在露台望著吐露港，激動得用廣東話夾雜馬來話大叫：「這裏風水好過吉隆坡雙子塔！」當場就決定鎖定兩伙。另一位內地客戶，則是衝著啟德新盤的「國際名校群」而來，簽約時還特意穿上唐裝，直呼要「入鄉隨俗」。

   曾是「一帶一路」急先鋒

   李瑞華的轉型聽起來順風順水，其實背後靠的是接近40年銀行老本行打下的深厚基礎。他1976年入銀行工作，從最基層做起。及後跳槽另一間銀行，短短幾年時間就把該行按揭業務從全港雙位數排名拉升至前五。同事們都說他「對數字敏感，對人更敏感」，客戶一見他就放心把百萬貸款交到他手上。

   2017年，他成立公司專攻馬來西亞市場。那一年，不少行家冷眼旁觀，覺得香港人去馬來西亞賣樓，根本是異想天開。結果短短數年內，代理樓盤銷售火爆。

   「那時候我們是『一帶一路』的急先鋒。」李瑞華回憶，團隊不僅賣樓，還幫客戶解決按揭、開銀行戶口、子女就學等一條龍服務。他在銀行界累積的人脈，此刻全部變現。馬來西亞第二家園計劃推出後，不少香港人為子女教育、退休養老而置業，他則把同一套貼心服務反向輸出。

   「一條龍」服務如今搬回香港

   如今風向逆轉，他把同一套「一條龍」服務原封不動搬回香港。疫情後香港樓市低迷時，他已開始留意海外客動向。2024年樓價開始反彈，他索性把大灣區和東南亞網絡全面激活。「以前是香港人出海抄底，現在是海外人來香港抄底，角色對調，但生意模式其實一樣。」他說得輕鬆，其實背後卻是團隊日以繼夜改簡報、翻譯樓盤資料、安排視像睇樓和實地考察。

   踏入人生工作的第50個年頭，李瑞華的公司現在像一座連接環球資金的「橋樑」。他預計，今年海外買家在港置業比例會進一步上升，尤其來自東南亞和大灣區的資金。「香港樓市有法治保障、有國際金融中心地位，還有亞洲最透明的交易制度，這些都是硬實力。」他笑言，現在最大的挑戰不是找客人，而是要提醒客戶：「香港樓雖然低水，但也不是零風險」，務必要理性配置。

   環球資金青睞香港，已不是新鮮事；但李瑞華這種「華麗轉身帶客」的故事，卻像一面生動的鏡子，映照出香港樓市真正的活力來源——不是單靠政策，也不是純粹炒家，而是一群嗅覺敏銳、敢於轉型的專業人士。他們曾經把香港人的錢帶出去，如今又把世界的錢帶進來。春江水暖鴨先知；樓市小陽春之後，會否演變成大繁榮？李瑞華的答案很簡單：「資金流向哪裏，我們就跟到哪裏。只要香港繼續保持獨特吸引力，這裏的樓市風光一定無限好。」(記者 蘇尚)

   現階段購買港樓的10個理由

   1.  樓價已明顯反彈但仍處相對低位，具追落後空間

   2.  息口回落，供款負擔大幅減輕，「供平過租」重現

   3.  內地及環球資金湧入，需求結構性轉強

   4.  股市財富效應顯著，資金外溢至樓市

   5.  稅務環境極具優勢，適合長線資本保值

   6.  租金持續上升，回報率吸引投資者

   7.  供應去庫存進度理想，短中期供求改善

   8.  國際金融中心地位穩固，法治與透明度全球領先

   9.  政策支持持續，市場氣氛明顯改善

   10.  生活、教育及醫療配套優越，適合自住及家庭配置