高力最新發布《從商廈到校園：釋放香港教育地產的投資潛力》報告指出，香港教育產業正進入新一輪增長階段，為投資者及業主提供機遇，可透過將未充分利用的商業資產轉型為教育設施，釋放資產價值。

   在非本地學生人數持續上升及港府政策支持（包括將非本地大學生名額上限提高至2026/27學年50%）的推動下，香港正迅速鞏固其作為國際教育樞紐。學生簽證數目於2025年創歷史新高，錄得94517宗，較2022年的46821宗顯著上升。同時，非本地學生現佔國際學校入學人數近30000，較2022年升11%，反映跨境需求持續強勁。

   另一方面，香港商業地產市場因企業縮減規模及零售模式轉變，持續面臨較高空置率。供應與需求之間的結構性分歧，為寫字樓及零售空間轉作教育用途帶來獨特機遇。

   教育機構逐漸成為優質租戶，具備長租期、低流失率及具抗周期性的特點。此趨勢亦反映於資本流向，2026年首五個月錄得與教育相關的商業投資達111億元 （包括教育設施和學生宿舍），而2025年全年與教育相關的交易金額達40億元，佔整體商業投資成交額約11%。在租賃市場方面，國際學校及高等教育機構近年亦完成多宗香港大型租賃交易。

   高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵表示: 「香港已不再僅面對學生住宿短缺問題，教學及學術空間同樣出現供不應求的情況。這一轉變正令教育成為核心房地產資產類別，業主可透過將閒置或未充分利用的商業物業轉作其他用途，帶來穩定且長遠的租金回報。」

    除租賃外，教育機構亦日益採取自置策略，以確保長遠發展空間及營運控制權，進一步鞏固該行業的結構性增長。然而，將商業物業轉型為教育用途過程複雜，需符合多項監管要求，包括分區用途、地契條款、建築及牌照規定等，相關限制將直接影響資本開支、發展時間及最終回報。

    報告同時指出，投資者及營運商在將商業資產轉為教育用途時，必須審慎應對主要監管風險，包括城市規劃及用途限制、地契規定，以及嚴格的建築及消防安全標準，這些均可能對項目進度及可用面積產生重大影響。

    高力香港資本市場及投資服務主管翟聰表示: 「我們看到投資者及教育營運商正積極把握這一結構性機遇。率先把握優質地段資產，並能有效應對監管要求的市場參與者，將更有利捕捉教育租戶帶來的長遠收益溢價。」

     同時，高力為投資者及業主提出三項重點策略建議:

一)目標資產須具備足夠控制權

聚焦於可協調資產升級改造的投資機會，在提高後續合規把握的同時，縮短項目交付周期。

二)把握當前市場調整時機，適時入市

市場價格調整期正逐漸收窄，及早入市有助以較低成本進入市場，並捕捉教育租戶帶來的長期回報提升。

三)進行全面前期可行性評估

鑒於香港監管架構複雜，涵蓋規劃用途、地契條款、建築標準及牌照要求，投資者應於收購或承租前聘請專業顧問進行技術評估，以降低風險。(記者 韓商)