香港核心零售舖位市場於今年首季呈現階段性回穩跡象，不過，美聯旺舖董事江靜明提醒，舖市並非全面復蘇，核心區之間表現有巨大落差，例如四大核心區之一的旺角，首季街舖空置率高企於9.9%水平，如果貿然在未能復蘇的區域或街道買舖，或面臨「坐貨」風險。

   洗衣街舖位空置率創新高

   美聯工商舖「2026年首季香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告」指出，四大核心區街舖空置率回落至11.1%，連續兩季下跌，並創自2024年首季以來新低。然而，市場並非全面復蘇，區域之間的分化越見明顯。

   江靜明指出，不單止區域出現分化，即使在同一區不同街道的表現亦極其參差。以旺角為例，園藝街及園圃街在首季錄得「零吉舖」的情況，但是洗衣街的空置率高達13.5%，更創出自2016年有紀錄以來新高，首季吉舖數目多達17間，較去年第三季的11間大升54.5%。

   資深投資者2080萬連約買舖或坐貨

  江靜明強調，在現時區域復蘇分化的情況之下，即使資深投資者，如未有做足功課，貿然投資於未復蘇的區域，極可能「損手」及面臨「坐貨」的風險。

   他續稱，早前有資深投資者看好洗衣街新商廈項目「Green Heart」獲批，斥資約2080萬元購入洗衣街一個舖位，原意為收租並捕捉升值潛力。然而，原租客已於完約後轉投租金更便宜的新舖位，該舖短期內或轉為空置，未來可能面對減租求客的情況，升值預期亦隨之受壓。

   江靜明解釋，市場仍處於局部復蘇階段，並非全面反彈；首季空置率回落主要由中環、尖沙咀及銅鑼灣等傳統核心商業區帶動。受惠於金融業持續活躍，帶動這些區域的商務人流、就業人口及高消費客群回流，加上旅遊業復蘇，零售及餐飲需求同步改善，推動街舖吸納力上升。至於旺角區，則因定位模糊，屬於民生、旅遊及零售交錯的「夾心區域」，缺乏主導產業支撐，金融業擴張未有帶動企業進駐該區，盛事經濟亦未能形成明顯效益。此外，旺角仍為本地消費主導區域，持續受北上消費及網購雙重衝擊，拖累整體舖位吸納。

   投資須做足功課

   他又強調，區域性分化持續下，投資策略需更趨精準，不僅要選擇區域，更要細看街道條件，「位置」因素成為決勝關鍵，人流暢旺的優質街舖的需求仍然強勁。他建議，現階段投資應優先考慮人流及商業活動已明顯回升、復蘇動力較強的街道，以降低空置及租金波動風險，中環、尖沙咀及銅鑼灣是首選部署區域。(記者 黃兆琦)