7日，仲量聯行在深圳2026年上半年深圳房地產市場回顧與展望。2026年上半年，深圳甲級辦公樓市場延續修復態勢。需求端成交活躍度提升，淨吸納量同比顯著增長，推動全市空置率連續三個季度回落；租金雖仍處下行通道，但環比跌幅已連續兩個季度收窄。整體來看，市場改善主要由高成長行業擴張、新興商務區承接能力增強，以及成本驅動型升級搬遷共同推動；企業選址決策仍高度關注總租賃成本、空間效率與產業協同。

　2026年上半年，深圳甲級辦公樓市場需求動能穩步修復。二季度市場延續一季度以來的改善趨勢，淨吸納量持續走強，環比及同比均保持顯著增長，反映出企業租賃活動有所回暖。

　儘管成交規模回升，企業核心租賃策略仍以成本管理為主，多數企業在不動產決策中繼續關注租金談判、面積優化與區位調整。同時，部分業務發展穩健、增長預期明確的企業，傾向在總體租賃成本可控的前提下，將辦公空間從老舊樓宇或非核心區遷入品質更高、配套更完善的新一代甲級辦公樓，以提升辦公效率、員工體驗與空間配置彈性。

　從成交面積段和區域分布來看，大面積租賃需求主要集中於新興商務區及毗鄰產業集聚區的板塊。二季度仲量聯行錄得的1,000平方米以上租賃成交中，約半數位於南山區，其中前海與後海表現較為活躍。上述區域新增優質項目供給相對充足，可提供整層或大單元產品，同時臨近科技園及產業集群，對科技類租戶的吸引力較強。

　行業表現方面，以智能硬件、人工智能及應用（AI+）、跨境電商為代表的硬科技與新經濟行業，構成上半年最活躍的租賃需求來源，合計錄得租賃面積約占總成交的近30%。這類行業的擴張邏輯與產業趨勢緊密相關：智能硬件受端側AI和具身智能商業化提速驅動，進入產品迭代與產能擴張周期，帶動研發及運營團隊的辦公空間需求；AI領域正加速向場景滲透，金融、教育、醫療等垂直行業應用落地，直接推動銷售與交付團隊擴編；跨境電商進入全球化運營深耕階段，海外運營、供應鏈及合規等崗位持續增加，轉化為綜合辦公空間需求的直接擴張。相較之下，傳統需求來源中的金融業整體保持平穩，成交以1,000平方米以下中小面積為主，擴張意願相對審慎。

　深圳辦公樓市場進入更理性修復階段

　2026年上半年，深圳甲級辦公樓市場新增四個項目，合計體量約24萬平方米。其中，二季度市場新增兩個項目，合計約10萬平方米，分別位於前海與留仙洞總部基地。受自用與預租去化帶動，兩個新項目入市初始空置率低於同片區前期項目水平，對片區整體空置率的推升作用有限。

　在結構性需求回暖的支撐下，儘管新增供應持續入市，全市空置率仍延續下行趨勢。截至二季度末，深圳甲級辦公樓空置率錄得24.9% ，環比下降約1.0個百分點，較2025年底累計下降約1.5個百分點，且已連續三個季度環比回落。

　空置壓力的邊際緩解，正在影響業主方的定價策略與市場預期。二季度全市甲級辦公樓租金環比跌幅顯著收窄至1.0% ，實現連續兩個季度改善，上半年累計下跌約3.4% 。分區域看，福田核心區是跌幅收窄最為明顯的片區之一，區域內多數甲級辦公樓二季度租金整體維持相對穩定。

　仲量聯行華南區董事總經理李文杰表示：「經過近幾年的市場深度調整後，隨着空置率連續改善，深圳辦公樓市場正逐步進入更為理性的修復階段。業主方心態已從前期強調『以價換量』，轉向尋求去化與價格之間的審慎平衡，進一步大幅降價的意願有所減弱。尤其是核心地段、運營能力較強的優質資產，議價能力邊際增強，但整體市場仍需要時間消化新增供應。」

　下半年租金將繼續溫和下行

　展望下半年，深圳辦公樓市場需求預計將延續結構性修復特徵，增量需求主要來自三類方向：第一，AI、智能硬件、跨境電商及出海相關企業仍將展現較為蓬勃的活力，研發、運營、銷售及綜合職能團隊擴張有望持續轉化為辦公租賃需求；第二，圍繞頭部科技企業、產業鏈上下游及相關專業服務機構形成的空間集聚將進一步增強，帶動科技園、後海及前海等相關板塊保持較高活躍度；第三，在租金調整窗口期，部分企業將繼續通過升級搬遷、面積調整和區位優化實現「降本增效」，推動品質較優、交通便利、配套完善且運營能力突出的項目獲得更多承接機會。

　仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗表示：「下半年深圳辦公樓市場需求的關鍵變量，將是產業動能能否持續轉化為實際租賃吸納。高成長行業的辦公需求已不僅限於簡單的面積擴張，而是更緊密地與研發協同、人才吸引和產業鏈配套相結合。下半年，這種圍繞頭部企業形成的集聚效應將愈發明顯，疊加酒店、大健康等非傳統辦公業態的增量需求，市場去化的結構性支撐正在從點狀向線面擴展。」

　供應端方面，下半年預計仍有超百萬平方米的新增供應入市，且全部集中於南山區，將對區域空置率造成結構性壓力，全市空置率或將階段性回升。但其中約35% 的體量預計將被企業總部自用需求所吸納，會對市場去化形成一定支撐。綜合上半年去化表現與下半年謹慎樂觀預期，2026年全年淨吸納量表現有望優於2025年。得益於需求持續釋放與部分自用型吸納支撐，整體空置壓力增長將相對平穩，年末全市空置率預計較上年末小幅回落。

　租金方面，在需求預期改善、空置壓力階段性釋放的背景下，業主對進一步大幅下調租金的態度將更趨謹慎；租戶端仍將以成本控制為主，通過續約重組談判、搬遷議價與優化面積實現降本，與此同時，升級需求將向交通便利、配套完善及樓宇品質卓越的項目集中。預計下半年全市租金將繼續維持溫和下行的主基調，但跌幅將局限在較窄的區間內，全年租金同比跌幅有望較2025年進一步收窄。

　借勢APEC 深圳本地酒店業績有望迎來顯著抬升

　回顧2026年1–5月，深圳入境及國內客流持續回暖，為酒店市場提供堅實底座。寶安機場旅客吞吐量達2,841萬人次，同比增長3.6%，其中入境外籍客流同比大增33.9%；廣深港高鐵客運量亦提升14.5 %。強勁的需求傳導至高端酒店市場：前五個月平均房價同比增長5.2%，出租率抬升6.5%，共同推動每間可售客房收入（RevPAR）同比大漲12.1%至845元，高於其他一線城市，僅次於三亞。

　需求端，新興科技行業增速領跑傳統產業，高頻技貿往來帶動酒店商務需求。另一方面，政府持續加碼文旅板塊，東部濱海活動、全市賽事演藝以及免簽紅利，驅動境內外休閒客流攀升。因此，深圳商務、休閒兩大客群雙輪驅動市場增長。

　下半年，亞太經合組織第三十三次領導人非正式會議（2026年APEC會議）落地深圳，將成為全市最受矚目的焦點。此前，深圳受限於奢華供給與政務接待短板，國際會議場次不及京滬，高端接待能力待補強。借勢APEC，本地酒店業績有望迎來顯著抬升。儘管會後市場將回歸常態，但APEC將大幅拉升深圳的國際聲量，以此錨定「亞太科創」會議地位。

　供給方面，上半年深圳中高檔及以上市場已新增1,357間客房，下半年將再迎2,677間客房入市高峰（高檔占58%）。鑑於仍有大量新簽約項目尚處建設期，存量酒店仍可享受短暫紅利，但需求端對供應增量的消化速度尚待觀察。

　市場供給在擴張的同時伴隨着資產證券化的提速。隨着商業不動產公募REITs試點落地，華安錦江、華住安住、復星旅文（亞特蘭蒂斯）及中金開元旅業四單項目相繼申報，形成了多元資產格局。仲量聯行酒店及旅遊地產事業部大中華區副總裁杜依認為，儘管當前在產權合規、治理結構及估值體系等方面仍需進一步磨合與優化，但這標誌着酒店資產正逐步打通通往公開資本市場的關鍵路徑。隨着試點經驗的積累和政策配套的完善，公募REITs有望成為推動酒店行業存量資產盤活、實現價值重估的重要引擎，為市場注入長期的流動性活力。（記者 林麗青）