8月20日，仲量聯行發布最新資本追蹤數據：2026年第二季度亞太地區商業地產投資額達455億美元，同比增長38%，上半年投資總量達925億美元，同比增長35%。儘管面臨能源通脹、貨幣波動及供應鏈中斷等挑戰，亞太地區仍創下有史以來最強勁的上半年交易量記錄。強勁的半導體和汽車行業需求支撐了工業製造業，而全球人工智能資本支出的增加則推動了該地區以科技為主導的出口增長。

　日本市場二季度投資額達106億美元，上半年總額達238億美元，各板塊交易量均呈現增長態勢，其中核心資本收購推動辦公樓市場領跑。新加坡市場受兩筆大宗交易帶動，二季度投資額達67億美元，同比激增108%，推動上半年投資總額達到182億美元。澳大利亞市場同樣表現強勁，二季度投資額達89億美元，同比大幅增長82%，推動上半年投資總額達到147億美元。

　二季度，中國內地市場商業地產投資額達48億美元，同比下降6%，上半年投資總額達85億美元，同比下降8%，其中辦公樓板塊投資交易活躍。中國香港市場持續復蘇，二季度投資總額為31億美元，同比大幅增長129%，上半年投資總額為47億美元，同比增長90%。

　亞太跨境投資顯著回暖 資本聚焦AI驅動與增值型資產

　2026年上半年，亞太區跨境投資總額達244億美元，同比增長51%，韓國、新加坡和中國香港成為資本淨流入的主要受益市場。與此同時，人工智能（AI）正重塑資本配置邏輯與資產需求。全球AI資本支出的激增推動了數據中心板塊的空前熱度，例如，黑石集團計劃在日本投資300億美元建設人工智能數據中心；亞馬遜承諾在印度追加130億美元，重點用於擴展AI及雲基礎設施。

　此外，大量交易的回歸印證了主流投資機構對重新定價後核心資產的信心復蘇。以新加坡市場為例，凱德綜合商業信託（CICT）以約30億美元收購百利宮（Paragon）項目；馬來西亞開發商IOI 置業（IOI Properties）以約19億美元收購亞洲廣場第二大廈（Asia Square Tower 2）。這兩宗交易表明大型投資機構正在利用市場調整期，積極布局具備防禦屬性和穩定現金流的核心優質資產。

　仲量聯行國際資本北亞區負責人夏颺颺表示：「在當前充滿不確定性的宏觀環境下，資本正加速向科技支持型及增值型資產集聚。投資者的關注點已超越單純的性價比考量，轉而更加重視資產在長期技術變革和能源轉型中的適應韌性與現金流穩定性。」

　中國市場估值修正釋放機遇 核心資產引領市場韌性

　儘管面臨宏觀環境的挑戰，中國商業地產投資市場在2026年上半年仍有韌性表現。內資機構繼續主導市場，核心城市優質資產流動性逐步改善。

　辦公樓板塊是交易最為活躍的領域，交易活動高度集中於上海、北京等一線城市。本土險資及尋求自用總部的大型終端用戶正積極把握價格修正後的窗口期，精準布局關鍵城市的核心地段。例如，拼多多以4.95億美元收購上海星展銀行大廈作為總部大樓；東亞銀行也成功完成對陸家嘴東亞銀行金融大廈的戰略增持。這些案例清晰地表明，資本正高度集中於具備穩定現金流或戰略自用價值的優質辦公樓資產。

　零售資產持續受到投資者青睞。得益於國內公募REITs市場的穩步推進，具備優質區位與穩定現金流的零售資產包成為資金配置的熱點。例如，上海松江萬達廣場在機構投資人持有3年後再度易主。這表明具備穩定出租率及成熟客流的優質購物中心，依然是機構資金的重要配置方向。

　在政策紅利與REITs退出機制完善的雙重支撐下，長租公寓資產憑藉穩定的現金流持續吸引機構資金，為投資者提供了具備防禦屬性的配置良機。受益於入境遊和國內旅遊的穩步復蘇，酒店板塊的投資勢頭顯著回升，資金主要聚焦於一線及關鍵二線城市的穩定回報型資產。

　香港市場也迎來復蘇，主要得益於零售與辦公樓板塊的顯著回暖以及跨境資本的積極回流。此外，在「中企出海」戰略的持續推動下，內地投資者對香港辦公樓市場的關注度顯著提升，尤其青睞可大面積分割出售的資產。

　仲量聯行中國區投資及資本市場部負責人龐樹東表示：「2026年上半年，中國內地及香港商業地產投資市場活躍度提升，核心資產流動性持續改善。當前資本配置邏輯已深度轉向兼顧穩定收益與抵禦風險的雙重驅動，投資者正積極把握估值修正窗口，更加注重資產在長期經濟轉型中的現金流穩定性與戰略價值，持續聚焦並加碼配置優質辦公樓及零售等類別資產。"（記者 林麗青）