2026年8月，距離2021年12月登陸港交所將滿五年，德商產投服務集團有限公司首次面向媒體對外發聲。五年間，物業管理行業經歷資本熱潮退去後的深度調整，上市之初在管面積僅486萬平方米，2025年年報顯示，公司總收益4.88億元，同比增長7.7%；歸母淨利潤4070萬元，同比增長7.4%；在管面積達到1190萬平方米，較上年增長11.8%。這家川系物企在行業下行周期中完成了從傳統小型物業企業向資產管理公司的關鍵蛻變。

跳出行業主流路徑的差異化選擇

   德商產投服務以資產管理為核心業務，覆蓋住宅物業、商業運營、開發代建、不良資產盤活、數字金融、產業投資等領域，深耕成都並輻射華南、華中區域。

   「上市不是終點。」德商產投服務管理層早在上市籌備階段便確立打造「優質好公司」的長期目標。德商產投服務跳出主流路徑，從物業服務與商業運營雙輪驅動起步，逐步拓展不良資產業務、地產代建，布局內容文娛、AIGC與數位金融賽道。業務深耕成都區域市場，輻射華南和華中。

物業服務：守護不動產價值的基本盤

   住宅物業服務是企業發展的基本盤，也是德商資產管理能力最基礎的實踐。德商產投服務提出「拆除兩堵牆」的服務理念：打破物業與業主之間的隔閡，打通鄰里之間的溝通壁壘。

   在服務空間重構上，德商產投服務將傳統物業客服中心改造為「有鄰生活」共用空間，集成黨建議事、社群活動、兒童遊樂、共用書房等多重功能，把櫃枱式被動服務轉變為互動式主動服務。同時搭建「有鄰社群薈」，孵化籃球、電競等160余個業主社群，充分啟動社區活力。

   硬體層面，德商產投服務三年累計投入近3000萬元用於老舊社區設施煥新。在物業費保持市場中等水準的前提下，德商產投服務輸出超預期的服務，帶動社區二手房保值能力。

不動產資管：產業導入驅動資產價值重塑

   如果說住宅物業夯實企業口碑底盤，不動產資管就是德商產投服務實現商業模式升級的主戰場。截至目前，企業已完成十餘個商業、產商綜合體、不良資產專案的盤活與運營。

   2023年，德商產投服務與成都空港興城集團組建合資公司，承接集團旗下20餘個項目，其中包含36.6萬平方米的芯谷金融中心大型產商綜合體。2025年，簽約大灣區18萬平方米虎牙全球研發總部。2026年，再度拿下成都金融城、成都成華區兩大十萬方以上產商綜合體。

   面對全國寫字樓空置率走高的市場現狀，德商產投服務在成都運營的寫字樓資產，出租率穩定保持90%以上，核心並非租金打折，而是把數位經濟產業導入實體樓宇，實現「上下樓就是上下游」的集聚效應。德商產投服務向產業鏈上游突破，搭建「募、投、管、退」完整資產管理閉環，完成從資產運營者向資產管理人的躍遷。

   德商產投的核心路徑是發掘市場低估資產，形成「產業導入—運營增值—價值提升—資本退出—迴圈投資」的閉環，依靠資產管理收入、運營現金流、產業投資回報、資本退出收益實現自我造血滾動發展。

   科技與金融是保障資管閉環高效運轉的兩大核心支柱，也代表德商產投服務面向未來的戰略方向。科技賦能聚焦「管」的環節。金融力量承擔「募」與「退」的關鍵職能。2025年10月，德商奇點科技於香港落地，切入數字金融賽道。香港平台打通海外資本對接通道，成為企業第四個五年規劃對接國際資本、拓展海外市場的戰略支點。

   回望上市五年，德商產投服務完成企業基因重塑：掙脫地產附屬物業的身份束縛，成長為獨立的資產管理機構；告別賺取服務差價的傳統模式，轉向分享資產增值的長期發展道路。