田軒

　18日，住房和城鄉建設部在國新辦發布會上表示，我國房地產市場已進入存量階段。目前，我國二手房交易佔比從2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8個月已達52%，超過新房成為住房交易市場的主力，這正是房地產發展階段轉換最直觀的市場證據。

　這一轉變並非突如其來，而是符合經濟發展規律的必然結果。從供給側看，我國城鎮人均住房建築面積已超過40平方米，戶均住房超過1.1套，人民群眾「有房住」的問題已基本解決。從需求側看，我國城鎮化率接近67%，城市發展正從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主，居民部門「賣舊買新」「以小換大」的改善型置換需求成為交易主流。

　從「增量」到「存量」，階段轉變的背後，是發展目的的回歸。過去很長一段時期，房地產投資屬性被不斷放大；進入存量階段，行業核心矛盾從總量不足變為結構性供給不足，居民需求從「有沒有」轉向「好不好」，對房屋品質、社區環境、物業服務的精細化要求日益凸顯。房地產發展的價值，終究要回到「住」這個民生屬性的根本上來。

　房地產回歸民生，首先要兜住底。存量階段，政策應統籌防風險、促轉型、惠民生多重目標；對行業而言，應加快構建房地產發展新模式，形成更可持續的發展模式；對經濟發展而言，房地產對宏觀經濟的貢獻將從增量為主轉向存量提升，城市更新中的城中村、危舊房、老舊小區更新改造等將成為穩投資的重要力量；對普通居民而言，意味着居住體驗的實質性改善，意味着每一個在城市打拼的人，都能有一處安心的居所。

　房地產回歸民生，關鍵要提品質。近年來，住房和城鄉建設部大力推動「好房子」建設，新版《住宅項目規範》提出了多項住房品質提升要求。新版規範，不僅能指導新建住房的開發，更將為存量住房的改造升級提供明確依據。

　房地產回歸民生，最終要落到實打實的居住體驗改善上。今年前8個月，我國新建商品房銷售面積同比下降12.1%，二手房交易網簽面積同比增長10.6%，這一降一增，不是市場需求在萎縮，而是需求結構在「換擋」：越來越多的人不再盯着房產價格追漲殺跌，而是通過理性置換，將房子的意義從投資品切換為更合適的生活空間。這背後，是人民群眾的選擇——大家更在意房子能不能住得更舒心、更踏實。

　當一所房子的價值錨點從「漲不漲」轉向「好不好」，房地產行業才能真正與人民群眾的美好生活同頻共振，走出一條更紮實、更長遠的發展之路。

　（本人作者田軒係北京大學光華管理學院院長、北京大學博雅特聘教授）