香港山西省政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長 蔡志忠

　香港的工商舖價格從高位下調四至六成，這個市場為何會跌得如此慘烈？坊間普遍認為是現今商業市場有變、消費模式轉變等等原因。筆者同意某些轉變的確對工商舖有所影響，但整體的跌幅並非全部來自於巿場變化，嚴格來說一半是來自巿場自動調整，另一半是人為因素。就如住宅市場一樣，經過過去幾年調整，當跌幅到達3成左右的時候，找到了支持點，在金管局和銀行支持下，銀行向買方作出正常借貸、甚至進一步放寬按揭成數，住宅交易量得以恢復，價格也回升逾1成，這並非只對業主有利，是能夠帶動整條產業鏈和就業市場，對整體香港經濟帶來極大幫助。

　工商舖市場就沒有那麼好彩，同樣地當價格下跌3成左右的時候，金管局及銀行沒有伸出援手，銀行之間爭相對舊客戶追Call Loan催還錢，生怕遲追債收不到欠款，此外更為不解的是，銀行不但不肯對新買家批出新按揭，甚至提議準買家不要購買工商舖，引致市場買家絕無僅有，在市場出現「人踩人」的情況下，價格非理性地被進一步往下推跌2至3成，也因此產生了大量銀主盤。讀者先別質疑筆者的觀點，試想想如果住宅市場在去年初，銀行同樣也對客戶Call Loan，又不作新的樓宇按揭貸款，新的買家都要全款買樓，價格有能力回升1成多嗎？

　不過，大家也不用太擔心，住宅市場是一面鏡子，既然去年初死氣沉沉的住宅市場可以「咸魚翻生」，為什麼工商舖市場就不能翻身呢？當年甲廈、商舖價格比住宅貴一倍，今天掉轉過來，住宅價格比甲廈、商舖貴一倍，一來一回差距四倍，今天工商舖價格大跌4至6成不等，其低殘的價格成本連蓋樓都蓋不到，回報率又高於住宅至少1釐以上，購買工商舖可謂進可攻退可守。面對這種不均衡現象，社會上呼籲拯救工商舖的聲音愈來愈強烈，支援工商舖也等於支援香港經濟，金管局也好銀行也好不可能長期視若無睹，以現今價格正常貸款給工商舖買家，根本沒有什麼風險可言。估計最終銀行也必將作正常按揭貸款，工商舖的春天很快就會來臨。

　加息對樓市帶來健康發展訊號？

　今天，投資者的尋寶遊戲剛剛開始，有智慧的人往往是在「別人恐懼我貪婪」時進場，筆者可以斷定，勇於入市購買銀主盤或相關急賣盤者，未來絕太多數會是大贏家。不信？兩三年後便可揭曉。至於市場擔心美國剛剛加息0.25釐，會對樓市帶來什麼影響？衆所周知，加息會推高按揭利率和置業成本，從而對樓價、成交量和市場情緒帶來下行壓力。然而本港銀行並沒有立即跟隨加息，而工商舖貸款採用的供樓以最優惠利率（Hibor+）計算，也沒有明顯抽高，仍然維持在0.3釐以下。也就是說，加息只是心理上產生壓力，實際上沒有受影響。在一貫強調要減息的特朗普總統主政下，美國能加多少利率，筆者甚有疑問。

　加息的預期從另一個角度看，能夠冷卻巿場過熱情緒。讓發展商採取克制定價，以合理甚至略低於二手市價開盤，減少激進加價，有助降低市場波動、提升成交可持續性。為什麼說定價克制是一個健康訊號？首先可減少價格扭曲與泡沫風險，當新盤不再靠大幅折讓或後續激進加價去造勢，價格便可更貼近真實需求與負擔能力，降低大上大落的周期波幅。其次可促進一二手聯動，克制定價，如首張價單較同區二手成交低 5%–15%，能吸引換樓客與剛需入市，同時避免對二手業主造成過度擠壓，令市場流動性更均衡。再者能夠穩定預期與成交節奏，在利率可能再上行的環境下，合理開盤價可維持一定去貨速度，減少有價無市與積壓貨尾，降低發展商資金鏈壓力。以上種種，被視為利好樓市健康發展的訊號。