作者：蔡志忠 香港山西政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

    香港經濟形勢良好，預測全年GDP錄得4.8%增長，股樓巿場前景樂觀。雖然樓市整體向好，然而不同板塊也有不同的發展。人們對於樓市走勢的理解，都在V型反彈、L型打底、U型回升等字眼上，近期多了一個新名詞，叫「K型」發展。何謂K型發展？顧名思義，就是兩邊極端反向行走。當前香港樓市呈現極為鮮明的「K型分化」（K-shaped Divergence）格局。過去升跌同步的單邊市況已不復存在，不同物業板塊、不同區域及物業質素之間出現了劇烈的「向上突圍」與「向下尋底」兩極發展。

    物業市場總體分為住宅市場及工商舖市場，我們從住宅內部兩極化、工商舖轉型分化兩個維度，結合市場具體實例來進行剖析：

    首先，過去一年，住宅市場整體處於回升狀態，內部的K型分化相對比較小，在相對回暖的住宅市場，幾乎都是上升的，只有舊樓或唐樓成交相對較少，樓宇在管理失當和缺乏正當維修的情況下，價格沒有上升動力。

    舊樓管理失當  價格跑輸大市

    向上升的有市區大型新盤，尤其是鐵路沿線新盤大受歡迎，還有民生收租屋苑及稀缺超級豪宅。比如鐵路沿線及大型新盤（如啟德、黃竹坑港島南岸、天水圍 YOHO WEST 系列）表現較好有許多原因，發展商採取「貼市價」或「先求量、後求價」策略，配合按揭放寬，吸引大批年輕上車客及內地新移民家庭。這類項目具備新樓齡、會所配套及交通優勢，首批開售時往往錄得幾十倍超額認購，大多數即日售罄並即時加推，新樓的二手承接力亦較強。

    此外，傳統剛需收租藍籌（如太古城、沙田第一城、嘉湖山莊）也表現較佳，這受惠於非本地生及專才湧港，住宅租金持續向上。隨着按揭息率回落，部分300萬至500萬港元的上車盤出現「供平過租」，吸引長線收租客及「轉租為買」用家入市，樓價率先止跌回升。另一實例，山頂及半山稀缺超級豪宅（如山頂 Mount Nicholson、西半山衛城道8號「天御」等）也表現不錯，原因也是新盤推廣策略的成功。這類供應比較稀缺、動輒數億港元的頂級豪宅，買家多為無懼按息波動的內地富豪或頂級家族辦公室，成交價屢創新高，不受一般經濟周期影響。

    至於K型向下的另一端，就是無鐵路覆蓋的舊式單幢樓、唐樓及偏遠半新盤。無電梯唐樓及逾40年樓齡單幢舊樓（如深水埗、土瓜灣、北角非重建區舊樓）價格表現向下，原因是此類物管理不善，立案法團成員與維修工程公司屢見貪污醜聞，又面臨高昂的強制驗樓及大廈維修費用（動輒每戶數十萬港元），加上銀行對高樓齡物業的按揭年期批核保守，這令買家卻步，樓價持續陰跌，流動性極低。如油尖旺區超過50年唐樓、葵涌怡勝花園及屯門怡樂花園、北角城市花園等等。此類物業因立案法團權力過大，很多人想從維修工程中分一杯羹，因此長期內部爭吵不斷，屢傳貪污事件，在缺乏良好管理及維修偷工減料的情況下，樓價嚴重跑輸大市。

    商業地產出現低吸良機

    其次，宏觀板塊K型走勢迥異，住宅「企穩回升」 vs 商業地產「深度尋底」。自全面「撤辣」、金管局放寬按揭成數及美國進入減息周期以來，資金流向出現明顯的結構性轉變，住宅市場一枝獨秀，商業地產伊人獨憔悴。近期大額商廈及商舖交易頻繁，超低的價格給投資機構帶來吸納良機。

    除了港島甲級商廈，整個商業地產幾乎都是向下坡走的一端。經過多年的淡市衝擊，九龍、新界的甲級寫字樓、非核心區街舖、舊式工廈都還在「深度尋底」，銀主盤及被迫賣盤屢次出現難以想像的「超筍價」成交。企業縮減辦公面積、高空置率、港人北上及消費模式改變等原因，令上述工商舖價格及租金較高峰期累跌 40% 至 60%，銀主盤與大幅蝕讓成交頻現。

    我們談談向上的一端，「留學香港」品牌學生宿舍改裝物業、民生屋苑必需品商舖直接受恵。全幢商廈及乙級酒店改裝「非本地生學生宿舍」（如紅磡、油麻地、西營盤一帶全幢項目）表現較佳。特區政府銳意打造「國際教育之都」及擴大八大非本地生限額，學生宿位嚴重短缺。許多財團與投資基金趁低吸納全幢乙級酒店或低估值商廈（購入呎價僅約6000至9000 港元），改裝為學生公寓。由於學生宿舍租金穩定且受經濟波動影響較小，淨租金回報率可達5%以上，成為商業地產中逆市升值的一大亮點，前景相對比較樂觀。

作者：蔡志忠