蔡志忠-香港山西政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長

　近日受銀行邀請出席幾個大型活動，與銀行商業部老總聊起香港經濟前景，互相交換彼此看法。銀行界朋友提及經常閱讀本人文章，還謬讚從中有所得益，使筆者受寵若驚。其實筆者也喜歡與金融界朋友多交流，能夠從中更了解香港經濟狀況，以及銀行對樓宇按揭的取態等等，對於樓市的發展前景，除了利率的變化影響樓市走勢，銀行的按揭態度也起了關鍵性作用。樓市是香港經濟支柱，根據以往歷史經驗，但凡樓價大跌的時候，港人過的都是緊日子。誠如著名財經作家吳曉波所說：「只有救樓市，才能救內需。」

　住宅市道方面，筆者並不太擔心，人口的不斷增加帶來了剛性需求，首先從租金的明顯上升，繼而將反映到樓價上面。說白一點，超過20萬人透過各項人才入境計劃進入香港，連其家庭成員估計有三十幾四十萬人來港定居，他們必須找房子居住；還有申請來港讀大學的近8萬名外地留學生，以及近年有不少來港插班的中學生，這些都產生了大量的住屋需求。香港不但是國際金融中心，還在努力打造世界人才之都，更將成為亞洲教育樞紐。如此發展下去，各類人才起初是從租房開始，經過一段時間，居住環境慢慢適應，工作開始穩定下來，也喜歡上香港的各項優勢，就會想着在港置業，將來由租轉買的個案會越來越多。

　一個良好的經濟城市，房地產市場的穩定發展十分重要，尤其是作為國際金融中心的香港。環顧世界各大城市，如：新加坡、迪拜、東京、澳洲、紐約和倫敦等，過去幾年房價都上升了好幾成，唯有香港跌了3成有多，如果大家認同香港是國際都市，那麼房價自然就是落後大市。有人說內地房價跌了4到5成，香港還有下跌空間，筆者不完全否定這種講法，畢竟香港是中國的一個城市，兩地經濟也是息息相關，一環扣一環。但是有幾個不同之處，香港擁有「一國兩制」獨特優勢，實施的是普通法法律，資金能夠自由進出，同時也是全球最大的離岸人民幣中心。在全球政經紛亂的局面下，大量的熱錢流入東方資金安全港，今天本港銀行總存款超過18萬億港元，已經不斷地推高了股市，下一步，又會不會流進低迷的樓市？

　住宅存在剛需 工商比較嚴峻

　筆者比較擔憂的是工商舖市場，過去幾年工商樓價大跌4到6成不等，引致不斷傳出中小地產財團和投資者，因過度借貸出現財困消息，空穴來風，未必無因，這些傳聞已傳了很久，問題也拖了很長時間，這樣對整個工商市場帶來不良影響。其實，解鈴還須繫鈴人，銀行面對可能出現的相關壞帳，除了追Call Loan之外，還需要作出更積極的行動，處理貸款壞帳猶如醫治癌症一樣，必須果斷進行手術治療，能拯救的盡量幫忙拯救，畢竟這些財困的人都是多年的客戶，應該給予寬鬆的還款解決方案。假如是到了末期沒得救的也就放棄了，採取速戰速決措施，不要總是拖拖拉拉，就像讓毒瘤繼續擴散一樣，對誰都沒有好處，更是讓市場天天講負面消息，繼續一沉百踩，將問題不斷惡化。

　銀行作為受政府保護的金融機構，年年賺大錢，儘管經濟不佳引致壞帳急升，仍然沒有出現虧損，從近期銀行股票普遍大升幾成可見一斑。面對客戶出現還款困難，物業隨時變成銀主盤，唯有銀主伸出援手，對消除銀主盤最為有效，幫人也幫自己，盡量免得走法律程序收樓，既勞民傷財又推低價格。那麼銀行應該如何出手？首先可考慮收購不良資產作為自用或短期投資，銀主身份回收無須動用任何資金，保住物業不被賤價出售，將來再善價而沽。如果一間銀行能夠收購一至兩幢物業，相信銀主盤很快就可大減；其次銀主和負債者須磋商協調，盡快處理出售不良資產，銀行不應拒做工商舖按揭，相反更應放寛相關按揭貸款，將不良資產轉售予有實力的新買家，即使借貸成數達5至6成，也肯定比保留在原業主手中更為安全。