作者：蔡志忠 山西省港區政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長

    踏入2026年，新盤市場繼續大旺，新地（00016）西沙大型發展項目「SIERRA SEA」2A期，在本月初10天左右分三輪推售，全部售罄共賣出了703伙。你沒眼花，賣樓像賣菜一樣，樓盤去貨速度猶如回到97年，筆者不敢形容牛市是否已經重臨，但可以肯定如果發展商定價克制，加幅溫和，整個樓盤的9700伙單位將能夠在一兩年內全部售罄，為地產商賺取合理利潤。筆者真心希望樓價不要大上大落，合理的價格能讓成交暢旺，帶動整條產業鏈，畢竟地產是香港經濟支柱，可為經濟增長作出貢獻。

    去年一手新樓成交登記約2萬宗，按年升約一至兩成，連升3年並創近6年新高，顯示一手市場已走出低谷，樓市氣氛也明顯由谷底轉為向好。代理行預期今年一手成交可升多約一成至約2.1至2.2萬宗，有機會創22年新高，反映發展商推盤與買家入市意欲都在加強，也說明今年將會更勝舊年。看看香港四大家族的股票節節上升，證明筆者從去年下半年開始看好樓市是正確的，去年中從股價70幾港元買進新地股票，如今升至110元以上，筆者仍會繼續持有；反觀退休教授高唱樓價大跌7成言論，以及建議股價在6元左右，清倉新世界（00017）股票的行為，言論猶在耳邊，實在有嚴重誤導之嫌。

    樓市已經轉勢，農曆新年的小陽春提前來臨，爭議的是小陽春會不會變成大陽春？其背後的動力來源於多個利好因素，包括：息口已進入減息周期，撤辣後降低交易成本，股市與經濟改善帶來財富效應，以及專才、投資移民等人口輸入增加剛需和租賃需求，而這批高才優才前兩三年先租樓體驗一下工作和生活，當適應環境後便會是樓市買家生力軍。香港就是這樣一個獨特的城市，人們一邊買樓，一邊責怪樓價貴；內地龍頭企業一邊說本港商廈貴，一邊又在買進甲廈中，難怪灣仔至中環一帶的甲級寫字樓，甚得投資者和用家喜愛。盡管銀行仍然對商業物業不肯借錢，買家就不貸款用現金購買，充分顯示其趁低吸納的決心。

    銀行不肯借錢  商業甲廈成交仍頻密

    受惠於減息、租金上升及政策放寬，如投資移民門檻降低、調低印花稅等，香港樓市出現用家、收租、投資三路資金進駐，樓價見底回升信號轉強。用家此時買進可謂立於不敗之地，投資者應對策略是要把握「執平貨」時機，從之前沽貨減磅轉向尋找具穩定回報的物業，並可關注商用物業市場的轉旺機會，預計2026年樓市將企穩後向上衝。以下是投資者在入市商業物業時的一些具體操作建議：

    1）專注回報型物業： 隨着「租轉買」用家增加推高租金，投資者可留意提供穩定回報的收租物業，例如工商舖物業或學生宿舍等，這些領域正吸引各路資金。

    2）「執平貨」時機： 在市況轉旺、投資者心態轉向樂觀的背景下，應把握機會尋找市場低位的資產，工商舖市場表現被看好，現在一些樓價跌了5成以上的港島區核心甲廈，預計未來3年將會有2成以上回升。

    3）關注結構性機會：隨着打造教育之都的政策推動，教育機構等特定用家對工商物業的需求增加，可帶動相關投資。不過商廈申請轉用途為學生宿舍審批過程較嚴，引致至今只有10幢樓左右獲批，實在供不應求。提議港府因時制宜，在市區地點好的單層全層商廈讓其申請改裝，給學生們多一個選擇。

    4）優化資產配置：由於利息大幅減輕，且香港法規完善、資金進出容易，投資者應善用港幣資產的靈活優勢。可以加大資金投進甲級商廈和商舖市場，就如阿里巴巴、京東和一些教育機構、證券行等，這些電商巨擘和金融機構今天已成了工商物業的強大支撐者。

    總結來說，當前市況顯示樓市開始重拾升勢，自住用家應把握入市良機，進可攻退可守；而投資者應由之前的悲觀和觀望態度，轉向樂觀主動布局高品質、高回報的物業。

    頂圖：1月23日，恒生指數收市報26749.51點，上漲119.55點，漲幅0.45％，全日成交金額為2408.72億港元。中新社

作者：蔡志忠