山西省港區政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長 蔡志忠

樓市的小陽春已經來臨，尤其是一手新樓市場，從地產商開始成功投地可見一斑。市區大型新樓盤成交暢旺，源於發展商訂價貼近市場，即使首批賣得好，再推加價也很溫和，個別豪宅物業採取惜售方式另當別論。為何新樓這麼好賣？主要有以下幾點：訂價表面上看起來很高，其實買家有即供折扣、現金回贈、印花稅回贈等，折實通常可以平一至兩成；付款方法靈活，首期比較少，一手有建期、即供、發展商一按二按等，銀行通常估到價，職員態度友善，按揭成數較易做到足，買一手容易過買二手；物業包裝同配套吸引，新盤有大型會所、智能家電、靚 lobby、禮賓服務，設計迎合年輕家庭口味，對首次上車者或換樓一族吸引力大過二手屋苑。

二手樓為何有價無市？業主面對新樓折實價的挑戰，多數仍緬懷過去的高價位不肯減價，買家又不肯高追，成交自然縮水；銀行對二手樓的估值較保守，買方較難承造按揭，特別是樓齡高、質素一般的屋苑，買家要加大首期或擔心借不到錢，寧願轉投一手有發展商按揭的新盤；舊樓競爭不及新盤，大部分的二手屋苑沒有新型會所設施，外觀和間隔都是舊年代的設計，相比之下不夠潮流；二手樓的樓齡舊、維修負擔不確定，樓齡三、四十年甚至五十年以上的物業，可能面臨大維修、強制驗樓及驗窗，買家要預備十幾萬到幾十萬來做維修基金，心理上打折扣，出價自然保守，業主又不肯減價，市場就變成拉鋸局面。

務必杜絕業主立案法團歪風

近年二手樓缺乏吸引力，引致價格越跑越落後，的確有許多原因，買方不會無緣無故不喜歡二手樓。除了樓齡較舊、設施不足之外，維修負擔及管理混亂是二手樓被遺棄的主要因素。尤其是一些成立大廈立案法團的屋苑或舊樓，由於法團成員權力過大，打着政府鼓勵大廈成立法團口號，長期利用職權及大量的授權票等，勾結有勢力人士參與投標大維修及各項工程，並任意欺凌商舖及其他小業主，這些不良作風早已衆所周知。呼籲當局重新收緊法團規則，務必派專人主導法團會議和維修工程，並必須嚴加監督法團成員，不能讓不當勾結及貪污行為繼續進行下去。否則有一天，大量的大廈維修工程貪污事件持續曝光，香港在世人面前的廉潔形象將會嚴重受損。

回說香港住宅物業市場，儘管二手市場跑輸給一手新樓，今年住宅樓價總體還是看升5%至8%，從久違的新樓市場出現如此暢銷情況看來，資金正在加速投進物業市場。資金率先投入住宅是因爲剛需強勁，以及利率較低，香港住宅按揭供樓利率普遍在2.75%-3%左右，而商業物業在4%-5%，存在不公平的現象。這個現象有沒有機會轉變？筆者認為絕對有，轉機將在下半年出現。長期堅持高息主義的美聯儲局主席鮑威爾今年5月離任已成定局，屆時美聯儲加快減息是必然結果，雖然香港未必立刻跟着減最優惠利率（Prime Rate），對住宅幫助不會太大，但銀行拆息（Hibor）一定會跟隨減，香港商業地產的春天將會來臨。

下半年商業地產明顯反彈

Hibor減意味着甚麼？衆多中小地產商和物業投資者財政壓力得到減輕，負資產和銀主盤的減少，對穩定金融市場起很大幫助。從美聯儲減息預期至美息期貨的反映，港元拆息趨向回落及銀行同業成本下降，達至商業貸款利率調低。利好因素包括：

1. 減低新收購的槓桿成本：投資寫字樓、商舖、工廈重置成本高，普遍用大量槓桿，融資成本每降25點子，年化報酬都會被拉高。

2. 降低業主持貨壓力：按揭供樓壓力下降，有能力拒絕不再割價求售，令業主議價空間改善。

3. 吸引收益型資金回流：當美國短債息口回落，而本地高息 REIT、優質寫字樓淨回報有所提升，利差擴闊，自然吸引更多保險基金、家族辦公室、內地資金買入。

商業地產將步住宅市場後麈，預期今年下半年，美國進入加快減息時期，香港銀行資金需要尋找投資項目，嚴重超跌的商業地產，將會是用家、投資者追捧對象，加上總部經濟效應擴大，核心區甲級商廈價格可以從谷底明顯反彈！